Чи можна продати квартиру, куплену на материнський капітал

За даними статистики, 90% одержувачів материнського капіталу витрачають його на придбання житла. Не виключено, що потім сім’я захоче взамін купити інше житло. Наприклад, квартиру побільше, або надумає переїхати. Наявне житло при цьому, як правило, продається. Закон це дозволяє. Але є деякі нюанси. Розбираємося в них детально.

Чи дозволяє законодавство продати житло, якщо воно куплено за маткапітал

Покупаешь квартиру? Что спросить у собственника?!

Це не заборонено. Але треба враховувати одну обставину, яке обмежує оборот такого житла.
Якщо житло купувалося за участю материнського капіталу, Закон № 256-ФЗ вимагає виділити частки в ньому обом батькам або одному, якщо вони в розлученні, і всім дітям. Закон відводить на це півроку після придбання житла або погашення кредиту.
Якщо на дату продажу дітям виповнилося 18 років, квартира продається в звичайному порядку. А ось коли серед власників є неповнолітні, для відчуження житла потрібен дозвіл органів опіки. Так вимагає ст. 21 Федерального закону № 48 = ФЗ від 28.04.2008. Це і виступає головним фактором, який ускладнює продаж.

Особливості продажу іпотечної квартири

Заборони на продаж житла в іпотеку немає. Але є обов’язкова умова — треба отримати схвалення банку, який видав позику. При такому продажу можливі два сценарії:

1. Сім’я продає житло за ринкову вартість, з виручених коштів достроково погашає залишок заборгованості за кредитом.
2. Зобов’язання по залишку іпотечної заборгованості разом з правом власності на квартиру переходять від продавця до покупця.

Більш складним є другий варіант. Доведеться знайти покупця, який погодиться на таку умову, а банк повинен оцінити його платоспроможність і кредитну історію і на цій підставі прийняти рішення, чи схвалює угоду.

Продаж квартири з материнським капіталом: покрокова інструкція

Поради юриста: купівля/продаж житла

Рекомендуємо таку послідовність дій:

Пошук потенційних покупців. Чи можливо застосувати будь-які доступні методи: самостійно по оголошеннях і через знайомих, допомога ріелторів і так далі.

1. Обговорити з покупцем умови угоди, зокрема, домовитися про те, що серед власників є неповнолітні, а значить, потрібен час, щоб залагодити питання з опікою.
2. Взяти завдаток. Це необов’язково, але є загальноприйнятою практикою. Завдаток є гарантією серйозності намірів покупця, а для продавця стає приводом припинити подальші пошуки. Для максимальної надійності найкраще укласти угоду про завдаток, де, зокрема, прописуються умови, при яких ця сума не повертається. Скласти угоду можна за допомогою зразка.

Угода про завдаток — привід для продавця квартири припинити пошуки покупця, а для обох сторін — гарантія взаємного спокою

Отримання завдатку від покупця продавець підтверджує розпискою

Як продати квартиру, куплену за материнський капітал, з придбанням нового житла

Операцію з нерухомістю, коли власник одночасно продає один об’єкт, а натомість нього набуває іншого, ріелтори називають альтернативної покупкою. Це одна з найдорожчих ріелторських послуг в силу своєї складності. Однак ця схема вважається найпопулярнішою на ринку нерухомості, оскільки не вимагає володіти всією необхідною для придбання нового житла сумою або попередньо схваленим розміром іпотеки, а дозволяє фінансувати угоду виручкою від продажу наявної квартири.
Особливість такої угоди — необхідність шукати не тільки покупця на наявне житло, але і варіанти для покупки замість нього, а по завершенні пошуків взаємодіяти одночасно і з покупцем наявної квартири, і з продавцем тієї, що планується придбати після її продажу.
В ідеалі угода купівлі нового житла повинна відбутися відразу або через невеликий проміжок часу після продажу наявного.

Як продати квартиру, куплену за материнський капітал (відео)

Отже, продати квартиру, куплену за материнський капітал можна. Але якщо дітям, яким ви за законом виділили частки в такому житлі, ще немає 18 років, доведеться отримати дозвіл на продаж в органі опіки та піклування. Це дещо ускладнює процедуру, але не робить продаж житла, яке куплено за участю материнського капіталу, неможливою.

Як продати квартиру за материнський капітал: інструкція для продавця

У процедури покупки будинку або квартири за участю материнського капіталу є свої нюанси. Угода має певний порядок дій і супроводжується збором додаткової документації, на відміну від придбання житла за готівкові кошти. Кожен продавець і покупець бажає отримати гарантії того, що угода не зірветься. Вивчимо особливості продажу квартири з використанням материнського капіталу і покрокову послідовність дій для продавця.

особливості продажу

Материнський капітал — це сертифікат, що дає право на грошові кошти, отримати готівкою які громадянин не може. Під час операції гроші будуть перераховуватися безготівковим способом. Існує дві варіації цієї процедури:

1. Без отримання кредитних коштів від фінансових установ. У цьому випадку людина розраховується власними заощадженнями, а відсутня сума погашається материнським капіталом. Продавець отримує кошти з Пенсійного фонду. Важливий момент: співробітники цього відомства ретельно перевіряють всю документацію, і процес переказу грошей може значно затягнутися.
2. Через іпотечне кредитування. У цьому випадку фінансова установа перераховує всю вартість нерухомості продавцю, а потім вже гроші з Пенсійного фонду відправляються банку. Це самий кращий спосіб для продавця.

Використання материнського капіталу має свої умови:

1. Житло має перебувати на території РФ і мати статус житлового комплексу.
2. Можна придбати частку в квартирі або будинку.
3. Придбати нерухомість можна після виповнення дитині, на якого отримано сертифікат, 3 років (крім випадків покупки в іпотеку).

Без участі кредитних установ договір між учасниками процесу полягає самостійно.

Ризики для продавця, пов’язані з перерахуванням материнського капіталу

Не завжди угода проходить гладко, тому продавець повинен знати про неминучі ризики і діях, які дозволять убезпечити себе:

1. Після того, як знайдений клієнт, продавцеві потрібно перевірити перелік документів, в тому числі і сертифікат. Працівниками Державтоінспекції зафіксовано чимало випадків, коли документація надається підроблена і продавець потім місяцями не може отримати частину коштів за продану нерухомість.
2. Доводиться підлаштовуватися під умови програми материнського капіталу. Краще продати нерухомість через іпотечний кредит. В цьому випадку гроші надійдуть відразу після його схвалення і в повному обсязі.
3. Пенсійний фонд перерахує кошти тільки після того, як покупець надасть йому документ, що підтверджує, що він є власником житлоплощі. Гроші надійдуть на рахунок продавця через 40 днів. Місяць на прийняття рішення і 10 днів на зарахування.

Все це дрібниці в порівнянні з ситуацією, якщо Пенсійний фонд, вивчивши документи, прийме рішення, що в якомусь пункті порушений закон. У цьому випадку перерахування не буде і доведеться вимагати відшкодування з покупця через судові інстанції.
ПФ РФ розглядає законність угоди і чи дотримані інтереси дитини. Зокрема, перерахування не буде, якщо майно не оформляється в часткову власність наявних на момент покупки дітей. У передбачених законом випадках замість такого оформлення необхідно надати нотаріальне зобов’язання зробити це в майбутньому. Також гроші не будуть перераховані, якщо дитині, на якого отримано сертифікат, ще не виповнилося 3 роки. Дана інформація є обов’язковим мінімумом, з яким повинен ознайомитися продавець.

Ризики при іпотеці з мат. капіталом

Продати нерухомість через іпотечне кредитування вигідніше в тому плані, що угода перевіряється банком і ризики відмови Пенсійного фонду у виплаті материнського капіталу зведені до мінімуму. У той же час є і ряд неприємних нюансів. Розглянемо підводні камені процедури:

1. Завжди є ймовірність того, що покупцеві відмовлять у наданні грошових коштів. Безпосередньо угода укладається вже при схваленому кредиті, а ось підбір нерухомості до нього. Тому цілком ймовірно, що після місяця збору документів і очікування доведеться шукати нового покупця.
2. Немає можливості занизити вартість житла, щоб зменшити податок на дохід з його продажу.

Рекомендації, як убезпечити угоду — послідовність дій

Покрокова інструкція для продавця з продажу нерухомості за материнський капітал:

1. В першу чергу продавець повинен знайти клієнта для продажу квартири і перевірити його документи, в тому числі виписку з рахунку, на якому зберігається материнський капітал.
2. Далі необхідно перевірити, чи дотримані умови отримання капіталу (чи підходить квартира для покупки на кошти мат. Капіталу, виповнилося дитині, по якому він отриманий, 3 роки в разі покупки не в іпотеку і т.д.).
3. Далі необхідно укласти договір купівлі-продажу, якщо покупець решту суми сплачує власними коштами. Якщо людина збирається оформляти іпотечний кредит, то спочатку потрібно дочекатися схвалення з кредитної установи, а вже потім оформляти всі документально.
4. Після реєстрації договору в Росреестра покупець повинен надати виписку з ЕГРН і інші необхідні документи до Пенсійного фонду за місцем проживання. Зазначений обов’язок необхідно прописати в договорі купівлі-продажу.
5. Протягом місяця і 10 днів продавцеві повинні бути перераховані кошти з ПФ. Якщо квартира купувалася в іпотеку, то банк відправить кошти колишньому власнику відразу після отримання інформації про реєстрацію угоди. Відносини з Пенсійним фондом в даному випадку будуть турботою кредитної установи.

Зверніть увагу на поради фахівців, які допоможуть мінімізувати ризик проблем, пов’язаних з продажем нерухомості, якщо частиною внеску є материнський капітал:

1. При укладенні договору купівлі-продажу потрібно залучати нотаріальну контору для підготовки документів і їх перевірки.
2. Обов’язково попередньо перевіряйте платоспроможність клієнта.
3. Договір повинен містити всі нюанси угоди, особливо що стосуються материнського капіталу.
4. Якщо мається на увазі оформлення в часткову власність кількох покупців, то в договорі вказуються в обов’язковому порядку персональні дані всіх майбутніх власників.
5. У договорі варто прописати, що покупець зобов’язується протягом п’яти робочих днів після реєстрації угоди відвідати ПФ і написати заяву на передачу коштів.
6. Вказати додаткові варіанти оплати і порядок надання грошей.
7. У договорі має бути обов’язково прописано, що покупка здійснюється з використанням коштів материнського капіталу.

Обов’язкова умова, яким багато хто нехтує, — це докладні дані про сертифікат. Потрібно вказувати в договорі його номер, суму, дату видачі, дату і номер рішення про видачу, а також орган Пенсійного фонду, який видав сертифікат.

У сервісних центрах МВС змінилась процедура перереєстрації автомобілів

ЯК ЕКОНОМИТИ ПРИ КУПІВЛІ КВАРТИРИ?