Чи можна здавати в оренду іпотечну квартиру в 2020 році

Чи можна здавати іпотечну квартиру в оренду і як на це дивляться банки?

Актуальність статті: март 2020 р.

Чи можна здавати в оренду іпотечну квартиру в 2020 році

Популярність покупки квартири за рахунок іпотечних коштів відома. Це можна пояснити можливістю, застосовуючи довготривалу програму для залучення клієнтів кредитування, вирішити проблему житла, інвестувати гроші і зберегти накопичення.
Часто нерухомість купують не для того, щоб в ній жити самим, а для вкладення, з метою отримання прибутку.
Як правильно здати в оренду квартиру, займ за яку ще не погашений?

Законодавство

Поки позику не буде повністю оплачений, квартира — власність банку, розташована під заставою.
Нерухомість служить забезпеченням зобов’язань одержувача кредиту (заставодавця) перед позикодавцем (заставодержателем) — так викладено в ФЗ №102 «Про позиці під заставу нерухомості на покупку житла».
Право на майно, встановлене ст. 209 ЦК Росії, є сукупність трьох складових — володіння, користування і розпорядження.
ФЗ №102 ч.3 п.1 ст.1. наділяє одержувача кредиту правом володіти і користуватися майном з можливістю вилучення з нього хороших властивостей.
Майнового права одержувача кредиту в частині розпорядження майном лімітування до моменту повного оплати боргу.
закон №102, який регулює заставу нерухомості, не містить прямої заборони на право розпоряджатися майном, тобто виконувати щодо його юридичні угоди — в т.ч. здавати в оренду, але встановлює певні обмеження.
П.1 ст.40 закону говорить, що заставодавець має право здавати квартиру в оренду без згоди банку, якщо це не суперечить договору про заставу нерухомого майна і якщо робляться такі умови:

  • Термін здачі в оренду не буде більше терміну забезпеченого заставною нерухомістю зобов’язання;
  • Цілі застосування майна відповідають його призначенню.

Оренда квартири. Як орендувати нерухомість, що потрібно знати, що перевірити? Договір оренди.

Чи можна здавати в оренду іпотечну квартиру в 2020 році

Порядок введення обмежень оборотоздатності ставиться і регулюється законом.
Оборотоздатність — це властивість об’єктів цивільних прав, що полягає в можливості відчуження об’єкта відповідно до договору купівлі-продажу, міни або дарування або його переходу від однієї особи до іншої в порядку універсального правонаступництва.
Так, відповідно до ст.129 ЦК Росії, якщо на вчинення правочину з житловою площею, як з об’єктом цивільних прав, які не накладено обмежень, то вона може переходити від однієї особи до іншої в порядку спадкування чи іншим, не заборонених законодавством способом.
Можливо Вас зацікавить стаття, про незаконну здачу квартири в оренду без сплати податків, чим це загрожує господареві, прочитати про це можна тут.

Особливості здачі в оренду іпотечної нерухомості

Організації з кредитування, прагнучи вберегти себе, часто складають договори кредитування так, що одержувач позики зобов’язується отримувати згоду на вчинення будь-яких дій із заставленим майном, будь то:

  1. продаж;
  2. обмін;
  3. Оренда;
  4. Реєстрація інших осіб;
  5. Перепланіровочних робота;
  6. візит родичів.

Для здачі іпотечної нерухомості в оренду слід дотримуватися пунктів підписаного договору кредитування.
Якщо з цього виходити, для одержувача кредиту, який вирішив здати квартиру, є три допустимих сценарію:

  • Обмежень банком не розраховане або він дозволяє здачу придбаної за допомогою позики квартири в оренду. В даному варіанті орендний договір складається на будь-яких — вигідних сторонам умовах.
  • Накладено пряма заборона на здачу іпотечної нерухомості в оренду. Якщо не вийде одержати згоду, то дії одержувача кредиту будуть вважатися незаконними.
  • Потрібне узгодження з позикодавцем — умови найму додатково обумовлюються. Лише після виконання висунутих позикодавцем вимог надається дозвіл.

Якщо в угоді по кредиту немає пункту, який забороняє передавати заставлене майно у володіння стороннім людям за орендним договором, або фінансово-кредитна установа дає дозвіл, то здавати квартиру можна.
При цьому слід попередити банк про укладений договір оренди, тому що по ст.34 ФЗ №102 він має право документально і фактично перевіряти наявність і умови утримання майна.

Чи можна здавати в оренду іпотечну квартиру в 2020 році

Житлова площа в найм по іпотеці для військовослужбовців

Ці правила поширюються і на військовослужбовців, придбаних житло за програмою іпотеки для військовослужбовців.
Крім банку, житлова площа в заставі і у держави. Держава не пред’являє особливих вимог до застави і не обмежують одержувача кредиту в діях.
Отримання доходу від оренди розцінюється як комерційна діяльність, а ФЗ №76 «Про статус військовослужбовців» забороняє регулярне отримання прибутку солдатами.
Щоб не порушити закон, здавати квартиру необхідно хоч іноді — принцип систематичності і черговості простежуватися не повинен.

Як здати, якщо банк заборонив?

Включення в договір пункту, який забороняє здачу в оренду, пояснюється прагненням банку контролювати стан майна для застави, адже поки кредитна заборгованість в повному обсязі не погашена, є ймовірність переходу квартири у власність заставоутримувача.
Організація з кредитування зацікавлена ​​в збереженні цінності предмета заставних відносин, а одержувач позики, передаючи нерухомість в користування стороннім людям, не зможе регулярно спостерігати за її станом, щоб під час усунути потенційну псування.
Для зняття заборони потрібно завірити банк в тому, що його інтереси не постраждають. Оптимальний механізм дії:

  1. Скласти заяву на ім’я кредитно-банківського закладу з проханням погодитися.
  2. Показати в заяві причини, що спонукали скористатися ще одним джерелом доходу — наприклад, виникнення труднощів у фінансовому плані.
  3. Пред’явити заставодержателя на ознайомлення складений орендний договір, який містить розділ, який зобов’язує застосовувати орендоване приміщення для житла строго за прямим цільовим призначенням і зберігати його стан в первісному вигляді. Сприятливо позначити кандидатуру орендаря.
  4. Додати довідку, видану компанією страховиком, що вона повідомлена про намір господаря здавати житло в оренду.
  5. Чекати відповіді. Розглянувши документи, протягом семи днів банк ухвалить рішення.
  6. При позитивній відповіді — оформити договір найму офіційно. Державна реєстрація вимагається виключно для довготривалих — понад рік, угод.

Чи можна здавати в оренду іпотечну квартиру в 2020 році

Якщо заставодержатель налаштований негативно, чи можна не повідомляти його?
Адже, здається, ризик невисокий — як банк дізнається про укладену в усній формі угоді?
Цей висновок неправильно, відсутність письмової форми позбавляє банк можливості довести факт протизаконного дії, але дізнатися про заселення в заставну квартиру сторонніх осіб він зможе від:

  • сусідів;
  • Співробітників компанії страховика, які виявлять, хто знаходився в квартирі в момент настання випадку по страховці;
  • Представників заставодержателя, уповноважених на проведення перевірки наявності, стану і умови утримання майна, що перебуває в заставі.

Встановивши, що одержувач позики без дозволу здає квартиру в оренду, банк має право "наполегливо попросити" дострокового, в повному обсязі оплати боргу.
Невиконання вимог тягне подачу судового позову про примусове стягнення предмета заставних відносин.
Якщо в підписаному кредитному договорі є пункт, що забороняє передавати приміщення для житла в оренду, то за порушення узгоджених умов — штраф.
Сума штрафу і механізм нарахування повинні бути окремо прописані.
Якщо ви хочете з’ясувати, як правильно орендувати квартиру, щоб не обманули, рекомендуємо вам прочитати статтю.

чи вигідно?

Взяти нерухомість в позику під заставу нерухомості на покупку житла і здавати, чи варто виконувати придбання житлової площі для здачі?

Інвестувати в квартиру під оренду? Фін модель інвестицій в житлову нерухомість

До очевидній вигоді придбання і здачі іпотечної нерухомості в оренду, навіть з урахуванням труднощів і протиріч, відносять:

  1. Одержуваний дохід можна порівняти з щомісячними виплатами за банківською позикою;
  2. Зниження фінансового навантаження на одержувача кредиту;
  3. Дуже великий попит на нерухомість для житла, окупність інвестованих коштів.

  • Розмір страховки при намірі здавати житло стає більше на 20-30%;
  • Можливі неприємності з податковою при несплаті з взятих сум 13% податку;
  • Необхідність робити ремонт після квартирантів;
  • Погіршення стану, псування майна;
  • Банк, на початковій стадії повідомлений про намір одержувача кредиту здавати квартиру, може підвищити ставку рефінансування і зробити більше дуже маленький розмір першого внеску.

Наймач — не хазяїн, не зацікавлений в збереженні майна та перед заставодержателем не у відповіді, проте в разі оренди іпотечної нерухомості теж ризикує.
При знаходженні банком порушень, орендний договір визнають недійсним, зажадають дострокового виселення. Тому необхідно завчасно з’ясувати:

  1. Наявність обтяження — закладена квартира;
  2. Позицію заставодержателя щодо предмета заставних відносин — чи є дозвіл на здачу в оренду.

Перед здачею в оренду і наймом іпотечної нерухомості потрібно обдумано зважити всі потенційні небезпеки, проссчітать вигоду і прийняти гарне рішення.
Чи можна віддавати в найм квартиру, куплену в позику під заставу нерухомості на покупку житла? Рекомендуємо Вам подивитися відеоролик.

Здача іпотечної нерухомості в оренду — що говорить закон?

Безкоштовна юридична консультація
Москва і МО: +7 499 938-93-12
СПб і область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54
ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦІЙ: сьогодні — 21, за місяць — 687, за рік — 11 345

Коли людина купує квартиру в позику під заставу нерухомості на покупку житла, йому необхідно миритися з незліченними обмеженнями. Оскільки житло знаходиться в заставі у банківської установи, його неможливо продати, обміняти, подарувати. На ці всі дії потрібна згода заставодержателя. Але от щодо можливості здавати закладену нерухомість в оренду думки одержувачів кредиту діляться. Одні роками здають її, нікого не питаючи, інші побоюються це робити через допустимих санкцій з банківської боку. З цієї причини потрібно розібратися в ситуаціях і з’ясувати, чи дозволяється здача іпотечних квартир до моменту погашення боргового зобов’язання.

  1. Що говорить закон з приводу оренди іпотечного житла?
  2. Санкції за порушення узгоджених умов
  3. Чи може бути здача житлової площі, куплена з залученням коштів сімейного капіталу?
  4. Вигода від здачі іпотечного житла в оренду

Що говорить закон з приводу оренди іпотечного житла?

російське законодавство не містить прямої заборони за здачу іпотечної житлової площі в оренду. Більш того, є навіть спеціалізована різновид позики під заставу нерухомості на покупку житла (комерційна), яку можуть отримати ІП та юрособи. Приміщення, куплене в таку позику під заставу нерухомості на покупку житла, можна і необхідно застосовувати для отримання прибутку: організації свого бізнесу, здачі в оренду під магазин, склад або офіс.
У випадку з звичайної заставною нерухомістю придбане житло подається в заставу банку. Природно, заставодержатель зацікавлений в тому, щоб воно розташувалося в цілості й схоронності. Якщо ж квартира здається незрозуміло кому — її збереження не гарантована.
З цієї причини відповідь на питання, чи дозволяється одержувачу кредиту здавати придбану квартиру, закон залишає на розсуд заставодержателя. Виходячи з цього, і шукати цю відповідь необхідно в кредитному договорі. Варіантів може бути декілька:

  • Договір не містить ніяких обмежень щодо оренди.
  • Здача об’єкта можлива, але виключно за згодою банку.
  • Організація з кредитування забороняє здачу нерухомості стороннім людям, а за порушення заборони встановлює санкції.

Досить популярним вважається інший варіант. Алгоритм отримання дозволу на здачу нерухомості виглядає просто. Замовник йде в банківську структуру і пише заяву в довільній формі. Банківські представники розглядають його протягом чотирьох тижнів. Отримавши від заставодержателя письмовий дозвіл, можна спокійно звертатися в рієлторськоє агентство з метою пошуку орендаря або зайнятися пошуком самостійно

Санкції за порушення узгоджених умов

Деякі одержувачі кредиту не обтяжують себе зверненням в банківську структуру за дозволом на здачу житла. Зустрічаються і ситуації порушення прямої заборони, встановленого договором. Втім стаття 34 ФЗ № 102 від 16.07.1998 р «Про позиці під заставу нерухомості на покупку житла (заставі нерухомості)» надає залогодержателям право перевірки майна знаходиться в заставі як за документами, так і практично.
Якщо банківський представник прийшов з перевіркою і виявив, що в заставній квартирі живуть сторонні люди — одержувача кредиту можуть чекати наступні санкції:

  1. Сплата штрафу, передбаченого умовами угоди по кредиту.
  2. Умова про дострокове повернення всієї суми боргу з накопиченими відсотками, а в більшості випадків — і неустойки.
  3. Визнання договору майнового найму недійсним согластно судовим вердиктом і дострокове виселення орендарів. Тимчасові мешканці, зі свого боку, можуть надати претензії власнику здає в оренду.

Зрозуміло, як показала практика виїзні перевірки проводяться нечасто. У більшості випадків вони ініціюються в варіантах пропуску клієнтом терміну наступного платежу або, припустимо, надходження сигналу від дільничного поліцейського.

Втім банківські клієнти іноді вдаються до хитрощів, вселяючи сторонніх осіб за договором позики. Коли приходить перевірка, вони пред’являють підписану угоду і кажуть, що до них на якийсь час приїхали родичі. У подібній ситуації банку буде непросто залучити до відповідальності власників закладеної квартири. Але висновок подібних договорів — великий ризик вже для самих власників.

Чи може бути здача житлової площі, куплена з залученням коштів сімейного капіталу?

Особливу обережність варто висловлювати при здачі іпотечного житла, яке купувалося із залученням сімейного капіталу. Згідно із законом, сім’я повинна застосовувати його для особистого проживання. З цієї причини ці дії господаря сертифіката напевно не сподобаються органам опіки і піклування. З їх точки зору, здача в оренду квартири, придбаної за допомогою державних коштів, порушує права дитини на житло. Якщо навіть одержувані від квартирантів гроші будуть витрачатися тільки на дитину — сім’ю можуть звинуватити в нецільовому використанні держдопомоги і змусити повернути гроші в ПФР.

Вигода від здачі іпотечного житла в оренду

Іноді люди купують іпотечні квартири не для того, щоб оселитися в них негайно, а, як кажуть, «на всякий випадок». Аналогічні ситуації можливі, якщо, наприклад, ви купуєте житло для майбутнього дитячого проживання. Також такий варіант дуже часто розглядається майбутніми пенсіонерами в якості вкладення. Адже нерухомість в усі часи вважалася одним з дуже ліквідних і надійних фондів.
Зрозуміло, здача закладеного приміщення в оренду допомагає покрити частину витрат на платежі за іпотечним кредитом. Втім придбання житлової площі для чисто інвестиційних цілей фінансисти вважають малоподходящей варіантом
За підрахунками фахівців, якщо здавати іпотечну нерухомість неформально, як в наш час багато хто і робить — витрати в кращому варіанті відіб’ються через 15 років. У разі офіційної здачі (з оформленням договору і сплатою податків) термін окупності стає більше до 18-20 років. За рівнем рентабельності це становить 5-6% на рік, а середня іпотечна ставка становить 10% протягом року.
Так що виплата за оренду покриє тільки половину іпотечних платежів, а решту доведеться вносити з власної кишені. Доведеться взяти до уваги і витрати на облаштування житла, а ще неминучі простої в пошуках орендаря, тим більше якщо принциповий господар не погоджується на знижку.
Як говорить практика, швидше за все окупляться дешеві об’єкти маленької площі: для цілей погашення позики під заставу нерухомості на покупку житла вони виявляються найбільш вигідними. Але в самому різному випадку одержувачу кредиту непогано б завжди мати «подушку безпеки» в розмірі п’яти-шести місячних заробітних плат.
Так що можливість здати іпотечну квартиру у власників є, але з застереженнями. Перед тим як приступити до пошуку квартиронаймачів, варто перечитати узгодженого умови. Якщо ж діяти на власний страх і ризик — доведеться бути готовим до потенційних поганих наслідків.
Є питання до юриста по темі статті? Задайте їх саме зараз, скориставшись допомогою онлайн-консультанта нашого сайту

Оренда квартири. Як орендувати нерухомість, що потрібно знати, що перевірити? Договір оренди.

Інвестувати в квартиру під оренду? Фін модель інвестицій в житлову нерухомість