Як перевірити квартиру при покупці на вторинному ринку в Україні
Принципова умова підготовки договору купівлі-продажу нерухомості — згода продавця пред’явити покупцеві оригінали необхідних документів.
Якщо учасники угоди готують договір, не звертаючись в агентство нерухомості, документи продавця змушений перевіряти покупець.
Domik.ua з’ясував, як покупцям самостійно перевірити документи продавця, щоб нотаріус зареєстрував операцію купівлі-продажу квартири.
При продажу квартири через агентство нерухомості продавець зобов’язаний виплатити гонорар його фахівцям. В Україні на початку 2018 року розмір гонорару ріелторів зафіксований в діапазоні 2-6% від суми договору купівлі-продажу. Продавці прагнуть скоротити розмір обов’язкових виплат при здійсненні договору і пропонують покупцям укласти угоду, не звертаючись до ріелторам.
За правилами Цивільного кодексу України (ЦКУ), угоди відчуження нерухомості підлягають обов’язковій нотаріальній реєстрації.
Документи продавця для реєстрації угоди купівлі-продажу
Пакет документів продавця засвідчує його особу і правову можливість здійснити операцію. Набір документів для укладання угоди купівлі-продажу нерухомості встановило Міністерство юстиції України в наказі №296 / 5 від 22.02.2012 «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України».
Для реєстрації договору продавець нерухомості пред’являє нотаріусу такі документи:
— для повнолітніх громадян власників продаваної квартири -возраст старше 18 років і для неповнолітніх віком старше 14-ти років;
— для неповнолітнього громадянина — малолітньої дитини віком до 14-ти років — свідоцтво про народження.
2. Ідентифікаційний податковий код для власника або співвласників квартири всіх вікових категорій.
3. Дозвіл на відчуження з державного органу опіки — якщо власник або співвласник нерухомості — малолітній, неповнолітній або непрацездатний громадянин.
4. Документ про право власності на квартиру — паперову копію електронного витягу з Державного реєстру речових прав на нерухомість про записи на право володіння нерухомістю.
5. Технічний паспорт об’єкта нерухомості.
7. Нотаріально завірений дозвіл одного з подружжя на відчуження об’єкта, якщо житло було куплено подружжям за час шлюбу.
8. Витяги з Державного реєстру заборон на відчуження майна та Державного реєстру іпотек які бере нотаріус в мент підписання основного договору. Ці документи підтверджують відсутність обтяжень квартири. При реєстрації договору купівлі-продажу вони дозволяють нотаріусу зареєструвати угоду.
9. Звіт про оцінку ринкової вартості квартири.
10. Довідка про склад сім’ї власника квартири, що відчужується. Цю довідку за запитом власника видає нотаріус. Довідка являє собою паперову копію електронної виписки з Єдиного державного демографічного реєстру України.
Що покупець перевіряє в документах продавця
паспорт. У документі повинні бути вклеєні фотографії його власника у віці 25-ти і 45-років і зроблені відповідні записи паспортистів.
За правилами статті 28 Цивільного кодексу України, громадяни при досягненні 16-ти років можуть за власною ініціативою змінити ім’я або прізвище. Зміна прізвища дозволена при укладенні шлюбу. Ці зміни повинні відображати записи в паспорті. Ім’я та прізвище продавця повинні збігатися в паспорті і документа, який підтверджує право власності на квартиру.
Свідоцтво про право власності. У 2013 році в Україні прийнята електронна система реєстрації прав власності на нерухомість. Ця процедура відбувається так:
— нотаріус реєструє договір і вносить запис про права власника до Державного реєстру прав та обтяжень нерухомості (далі — Держреєстр прав);
— Міністерство юстиції підтверджує запис про виникнення або перехід прав відповідно до цього договором в Держреєстрі прав;
— нотаріус посвідчує і видає власникові витяг з Держреєстру прав в паперовій формі.
До 2013 року реєстрація договорів відчуження нерухомості відбувалася тільки в Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Якщо власник квартири отримав право власності до 2013 року, то він за письмовим запитом нотаріуса повинен отримати інформаційну довідку в БТІ про те, хто власник квартири і на підставі яких документів вона йому належить.
У 2013 році в Україні ввели електронну реєстрацію прав власності на нерухомість. Якщо власник квартири отримав право власності в цей період, він пред’являє покупцеві паперову форму витягу з Державного реєстру речових прав на нерухомість разом з правовстановлюючим документом.
Документи-підстави для видачі права власності. За правилами ЦКУ громадяни отримують право власності на нерухомість на підставі таких, найбільш поширених договорів:
— приватизації житла державної або комунальної власності;
— рішення суду про набуття права власності на нерухомість.
При підготовці договору купівлі-продажу квартири на вторинному ринку продавець пред’являє покупцеві оригінал нотаріально завіреного документа з цього переліку.
Перевірка обтяжень майна. Нотаріус в момент підписання договору запитує інформацію в таких держреєстрах:
— речових прав і обтяжень нерухомості;
— заборон на відчуження майна;
— єдиному реєстрі боржників.
При підготовці угоди нотаріус показує покупцеві вилучення з цих держреєстрів про те, що обтяжень немає і договір відчуження можна зареєструвати.
Перевірка обмежень на угоду з неповнолітніми власниками. Угоди відчуження нерухомості, якою володіють неповнолітні громадяни, схвалюють органи державної опіки та піклування.
Осмотр квартиры перед покупкой
Для укладення договору купівлі-продажу квартири, що належить малолітній або неповнолітній громадянину, за правилами статті 31 ЦКУ, потрібні такі документи:
— нотаріально завірена згода на операцію одного з подружжя, опікунів або усиновителів;
— видане держорганом опіки дозвіл батькам, опікунам або усиновителям здійснити операцію.
В ході підготовки угоди продавці квартири пред’являють їх покупцеві.
Перевірка згоди подружжя власників квартири, якщо житло купувалося в шлюбі.
Для цього продавець пред’являє покупцеві нотаріально завірена письмова згода на операцію одного з подружжя. Це нотаріальна згода дозволяє покупцеві переконатися, що чоловік / дружина власника квартири згідно на відчуження нерухомості.
Перевірка технічного паспорта квартири. Цей документ складають бюро технічної інвентаризації (БТІ) і профільні приватні ліцензовані підприємства. Техпаспорт містить опис і параметри об’єкта.
Перевірка висновку незалежної оцінки нерухомості. Законодавці вимагають при відчуженні житла проводити незалежну оцінку нерухомості. Продавці квартири самостійно замовляють незалежну оцінку у ліцензованих оцінювачів, Провівши оцінку, фахівці реєструє її результати в Єдиній базі звітів з оцінки майна.
Дані з виведення оцінювачів боку відображають в тексті договору купівлі-продажу.
Перевірка платіжних зобов’язань. Продавець при підготовці договору купівлі-продажу квартири зобов’язаний оплатити житлово-комунальні послуги. Довідка про оплату або акт звірки повинні бути датовані місяцем, який передує тому, в якому сторони мають намір укласти угоду.
Перевірка місця реєстрації мешканців квартири, що відчужується. Терміни зміни місця реєстрації боку встановлюють за домовленістю. Покупець перевіряє у продавця довідку про склад сім’ї власника відчужуваного житла, яку бере нотаріус в момент підписання договору.
1. Законодавці поклали обов’язок добросовісної підготовки документів для продажу квартири на власника-продавця.
2. В чинному законодавстві України визначено вичерпний перелік документів для продажу квартири, які ми описали в цьому матеріалі.
3. Підготовку документів договору продажу квартири власникам доцільно вести через агентство нерухомості. Це гарантія того, що нотаріус зареєструє договір.
4. При підготовці договору купівлі-продажу квартири без допомоги агентства нерухомості продавець пред’являє покупцеві оригінали правовстановлюючих документів.
5. При підготовці договору, відмова продавця пред’явити покупцеві оригінал будь-якого необхідного документа, означає, що угоду укласти не можна.
6. Продавці та покупці повинні враховувати, що угоди відчуження майна вартістю понад 50 000 грн повинні проводитися через банківські структури.
Дізнатися детально правила державної реєстрації договорів відчуження житлової нерухомості можна на форумі юридична консультація.
Як перевірити квартиру перед покупкою?
Купівля квартири — це серйозний крок, пов’язаний зі значними фінансовими вкладеннями.
Незважаючи на те, що ціни на ринку нерухомості в Україні в останні роки знизилися, вартість квартир як і раніше для більшості українців залишається недоступною. Знадобиться не один рік, щоб зібрати потрібну суму. У такій ситуації фінансові втрати можуть стати величезним випробуванням.
Тому перед оформленням покупки важливо переконатися в сумлінності продавця, щоб не стати жертвою шахраїв. Причому чим вище сума угоди, тим більше будуть і фінансові ризики.
За статистикою в 20% випадку покупці стикаються з аферистами. Причому як вторинний, так і первинний ринок таять в собі безліч підводних каменів і небезпек.
На первинному ринку найчастіше — це невиконання термінів здачі будинку або зупинка будівництва через банкрутство забудовника. Можуть бути проблеми з отриманням дозволу на проведення будівельних робіт або з документами на землю.
На вторинному ринку — це підробка документів або продаж квартири, у якій потім виявляється ще один законний власник. Нотаріус, ріелтор і юрист допоможуть уникнути неприємних ситуацій, однак і ви самі повинні знати, на що звернути увагу при покупці квартири в кожному з цих випадків.
Як перевірити квартиру перед покупкою в 2020 році на первинному ринку?
Щоб купити квартиру на первинному ринку, потрібно звернутися до відділу продажів вподобаного вам ЖК. Однак не завжди його співробітники розповідають всі нюанси. Про деякі неприємні моменти вони можуть промовчати. Тому щоб зустріч була максимально ефективною необхідно підготуватися і попередньо зібрати якомога більше інформації. В інтернеті ви можете дізнатися дуже багато про своє житловому комплексі та забудовника. Ось як це зробити:
1. Зайдіть на сайт забудовника і дізнайтеся, де знаходиться його офіс, чи є міські номери телефонів, які об’єкти він вже здав і як відгукуються про нього покупці. Ця інформація допоможе вам зрозуміти, наскільки йому можна довіряти.
2. Якщо забудовник є юридичною особою, інформацію про нього можна знайти на сайті Мін’юсту, ввівши ЄДРПОУ. Так ви дізнаєтеся, коли була створена компанія, хто її засновники і який розмір статутного фонду.
Інвестиції в нерухомість — Що треба знати та Перевірити | ЮРИДИЧНА КОНСУЛЬТАЦІЯ
3. Обов’язково перевірте компанію забудовника за Єдиним державним реєстром судових рішень. Там зафіксовані всі судові справи, в яких він був замішаний.
4. Ще один корисний і доступний сервіс — це Публічна кадастрова карта України. На ній ви дізнаєтеся, кому належить ділянка і яке його цільове призначення. Якщо в кадастр значиться, що ділянка призначена не для будівництва багатоквартирних будинків, але з таким забудовником краще не зв’язуватися.
5. Якщо земля, на якій знаходиться новобудова, знаходиться в комунальній власності, але потрібно перевірити, кому вона передана в оренду. Зробити це можна на сайті Київської міської ради та Київської міської адміністрації.
6. Зайдіть на сайт Асоціації допомоги постраждалим інвесторам і переконайтеся, що житловий комплекс, в якому ви зібралися купити квартиру, не відноситься до проблемних.
7. Вивчіть інформацію про зацікавив вас житловому комплексі на авторитетних тематичних ресурсах, таких як: lun.ua, gdevkievezhithorosho.com, forum.domik.ua і buildersclub.com.ua. Вони постійно відслідковують ситуацію на ринку нерухомості і оновлюють дані на своїх сайтах.
Зібравши і проаналізувавши дані про забудовника і житловому комплексі, можна вирушати в відділ продажів. Йдучи туди, важливо чітко уявляти список питань, на які ви хочете отримати відповідь. Перше і найважливіше, що потрібно зробити на цьому етапі — це попросити показати вам всі документи на будівництво. У забудовника повинна бути:
- Ліцензія на будівельні роботи
- Містобудівні умови і обмеження
- Дозвіл на будівництво будинку
- Документи на землю
- Проект житлового комплексу і його експертиза
- Декларація про початок проведення будівництва
- Технічні умови на підключення комунікацій
Якщо забудовник відмовляється надати вам один з документів, це означає, що в ньому міститься інформація, яка вам не сподобається. Можна спробувати отримати їх безпосередньо у відповідних організацій. Наприклад, містобудівні умови і обмеження можна отримати за запитом в Департаменті Містобудування та архітектури, а Технічні умови на підключення будинку до комунікацій в Київводоканалі, Київенерго і Київгазі. Але потрібно робити окремий запит в кожну з цих організацій.
Друге, на що потрібно звернути увагу — це договір. Перш ніж підписувати його, вивчіть всі умови. Краще попросити взяти типову форму додому, щоб в спокійній обстановці переглянути всі пункти. В Україні не існує єдиного формату взаємодії забудовника і покупця, а, значить, немає і єдиної форми договору. Факт покупки житла на первинному ринку може бути підтверджений інвестиційним договором, договір купівлі-продажу майнових прав, сплати пайових внесків через кооператив або пайової участі. Однак в будь-якому з перерахованих випадків в договорі повинні бути обумовлені наступні моменти:
- Вказана дата введення об’єкта в експлуатацію
- Вказана вартість квартири
- Якщо оформлене розстрочення, то чітко прописаний графік внесення платежів
- Обговорено умови розірвання договору
- Прописані права та обов’язки сторін
Перед тим, як підписати договір, обов’язково відвідайте будівельний майданчик. Зверніть увагу на те, скільки техніки на ній знаходиться і скільки людей працює. Добре, якщо у вас вийде вести спостереження протягом декількох днів, а краще тижнів. Якщо у вашому житловому комплексі є вже здані і заселені будинки, ви можете поговорити з його мешканцями і дізнатися, з якими проблемами вони зіткнулися і як їх вирішили.
Ще один важливий момент при покупці квартири на первинному ринку — це її приймання. Щоб уникнути подальших витрат на ремонт, уважно перевірте, чи виконані всі заявлені в договорі роботи і наскільки якісно. Що ж перевіряти при прийманні квартири? Ось кілька моментів, на які обов’язково варто звернути увагу:
- Площа квартири повинна відповідати тій, що вказана в договорі.
- У квартирі повинна бути організована система вентиляції.
- Склопакети повинні відповідати заявленій якості.
- У квартирі повинна бути проведена розводка системи каналізації, опалення та електрики, якщо це передбачалося договором.
- Перевірте також наявність лічильників та іншого обладнання, якщо його установка була передбачена договором. Зверніть увагу на якість його монтажу.
Не соромтеся задавати питання під час огляду квартири. Ви маєте на це повне право.
Якщо ви виявили дефекти, вкажіть їх в акті приймання-передачі та підписуйте його тільки після того, як забудовник повністю їх усуне.
Що потрібно знати при покупці квартири на вторинному ринку?
На вторинному ринку ризик стати жертвою шахраїв, мабуть, навіть вище, ніж на первинному. Будемо раді, якщо наші поради при купівлі квартири допоможуть вам. Що ж потрібно зробити?
1. Визначте особу продавця
Насамперед подивіться паспорт. У ньому повинні бути вчасно вклеєні всі фотографії. При спілкуванні звертайте увагу на поведінку. Якщо людина нервує або поводиться неадекватно, тобто ризик того, що він може перебувати на обліку в психоневрологічному або наркологічному диспансері, обманювати вас або щось приховувати. Знайдіть продавця в соціальних мережах і уважно вивчіть всю інформацію. На персональній сторінці зазвичай є дані про освіту та місцях роботи. Поспілкуйтеся з сусідами. Є кілька інтернет ресурсів, що допомагають ідентифікувати особу. За паспортними даними можна перевірити людину на сайті Державної міграційної служби, а за ідентифікаційним кодом — на сайті Державної податкової служби.
Тільки, якщо ви повністю впевнені, що перед вами реальна людина, погоджуйтеся на операцію.
2. Перевірте квартиру
- Переконайтеся, що продавець є законним власником нерухомості. Ми розповімо вам, як перевірити право власності на квартиру? Тут все дуже просто. У власника повинен бути один з наступних документів: свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду. Обов’язково подивіться їх оригінали. Навіть нотаріально завірені копії в цьому випадку не підійдуть.
Зразок договору купівлі-продажу
Довідка БТІ з підтвердженням права власності
При покупці квартири враховуйте ще кілька важливих моментів:
- Якщо у квартири кілька власників, то потрібно нотаріально підтверджена згода на продаж від кожного з них.
- Якщо власник квартири полягає в законному шлюбі, то обов’язково знадобиться згода чоловіка.
- Якщо власник не досяг повноліття, то потрібно взяти дозвіл опікунської ради на продаж квартири.
- Для оформлення угоди продавець повинен оформити в БТІ технічний паспорт на квартиру. У ньому ви знайдете опис параметрів житла. Зверніть увагу на те, чи відповідають дані з нього дійсності. Буває, що власники приєднують до своєї квартири нежитлові приміщення, що є незаконним.
- Продавець також проводить незалежну оцінку нерухомості, яка потім реєструється в Єдиній базі звітів з оцінки майна. Зазначена в ній сума стане базою для оподаткування.
3. Вивчіть і проаналізуйте ціни на ринку нерухомості.
Занадто низька вартість квартири повинна вас відразу насторожити. Причому це стосується, як вторинного, так і первинного ринку. Ніхто не стане продавати житло собі в збиток. Будь-яке зниження вартості нижче ринкового рівня повинно мати логічне пояснення. Вам варто з’ясувати в чому справа ще до підписання договору, щоб не отримати неприємний сюрприз в майбутньому.
Сподіваємося, що наші поради будуть вам корисні при покупці квартири. Знаючи основні нюанси, ви зможете уникнути неприємностей і станете власником затишного і якісного житла.
