Будівництво та ремонт

Що таке переуступка квартири в новобудові

Завдаток при покупці квартири — правила оформлення

Завдаток — це визначена сторонами договору грошова сума, яка виступає в якості забезпечувального заходу. Дана сума передається покупцем продавцю як доказ виконання укладеного договору в рахунок належних за договором платежів.
Іншими словами, якщо покупець дає згоду на покупку товару, він передає продавцю певну суму, щоб продавець зміг повірити в серйозність його намірів. У тому випадку, якщо угода в майбутньому відбудеться, передана сума завдатку зараховується в рахунок оплати товару.
Завдаток в цивільному праві найчастіше використовується при купівлі-продажу об’єктів нерухомості. Це пов’язано і з досить високою вартістю нерухомості, і з тривалістю оформлення угоди. Найчастіше у продавця квартири йде не один тиждень на те, щоб підготувати повний комплект документів для продажу. Завдаток, внесений покупцем, в більшості випадків, підтверджує серйозність намірів продавця і покупця і гарантує, що:

  1. Покупець не відмовиться купувати квартиру, поки відбувається підготовка всіх документів;
  2. Продавець не відмовиться продавати квартиру і не продасть її іншому покупцеві;
  3. Ціна угоди не буде змінена в порівнянні з попередньо укладеного договору. Це дозволяє уникнути ситуації, коли продавець в останній момент вирішує підняти ціну квартири.

Завдаток, будучи однією з найстаріших форм забезпечення виконання зобов’язань, широко застосовується при операціях з нерухомістю та в даний час.
При продажу квартири задаток виконує 3 основні функції:

  • забезпечувальна функція. Завдаток забезпечує належне виконання умов укладеного договору;
  • платіжна. Якщо угода відбувається, і виконуються всі умови договору, внесений завдаток зараховується в рахунок оплати квартири;
  • доказательственная. Завдаток поряд з попереднім договором (або навіть замість попереднього договору) є доказом укладення договору.

Основна відмінність завдатку від авансу полягає в настанні несприятливих наслідків для тієї сторони купівлі-продажу, яка відмовилася від належного виконання всіх умов попереднього договору. Якщо розірвання договору відбулося з вини покупця, завдаток залишається у продавця квартири. Якщо ж продавець винен в невиконанні умов угоди, він повинен повернути покупцеві завдаток у подвійному розмірі.

Сума завдатку при купівлі-продажу нерухомості

У Цивільному кодексі і іншому російському законодавстві точний розмір завдатку не встановлено. Він визначається за згодою сторін. При покупці-продажу квартир або інших об’єктів нерухомості в даний час склалася практика брати завдаток в розмірі 5-10% від загальної вартості нерухомого майна.
Якщо продавець чи покупець наполягають на серйозну зміну суми завдатку в сторону зменшення або збільшення, в іншої сторони є привід задуматися. Як правило, покупець наполягає на зниженні суми завдатку тоді, коли він ще не визначився з вибором. Саме тому він намагається знизити суму завдатку, щоб втратити якомога менше, якщо знайдеться більш підходящий варіант для покупки.
Зворотна ситуація, коли продавець наполягає на серйозне збільшення суми завдатку, може говорити про те, що ціна квартири завищена. І, нарешті, третій варіант, коли продавець наполягає на зниженні завдатку, може свідчити про те, що він чекає більш вигідних пропозицій від інших покупців.

КУПІВЛЯ КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ ЗА ПОПЕРЕДНІМ ДОГОВОРОМ….

Оформлення завдатку при купівлі-продажу нерухомості

Найчастіше передача завдатку оформляється в попередньому договорі купівлі-продажу квартири. Однак можливі й інші варіанти, наприклад, договір про завдаток або агентський договір з ріелторської фірмою.
У деяких випадках передача завдатку відбувається і зовсім на підставі звичайної розписки або взагалі без письмового оформлення. Це повністю позбавляє завдаток його забезпечувальної функції, і може привести і до розірвання договору з боку продавця, і до втрати всієї суми завдатку покупцем.
З одного боку недодержання письмової форми оформлення завдатку не позбавляє права зацікавлену сторону посилатися на показання свідків. З іншого боку раз вимога закону про письмову форму не дотримано, дану угоду суд може на вимогу однієї із сторін визнати недійсною.
Крім того, передача завдатку без належного юридичного оформлення позбавляє і продавця, і покупця можливості захищати свої інтереси. Тому можна назвати основні вимоги до юридичного оформлення завдатку:

  1. Отримання завдатку продавцем має оформлятися тільки в письмовому вигляді незалежно від суми внесеного завдатку;
  2. Бажано оформлення завдатку в рамках попереднього договору купівлі-продажу квартири;
  3. У договорі передана продавцю сума повинна бути названа саме завдатком (НЕ авансом або передоплатою).

Недотримання цих вимог може спричинити виникнення спірних ситуацій і привести до несприятливих наслідків для обох сторін.
У попередньому договорі сторони прописують усі умови майбутньої угоди купівлі-продажу, в тому числі і остаточну вартість квартири, а також вказують суму завдатку і ті несприятливі наслідки, які виникнуть у кожної сторони при односторонню відмову від укладення основного договору купівлі-продажу.
Бажано, щоб попередній договір купівлі-продажу був складений професійним юристом і завірений у нотаріуса. Це допоможе сторонам знизити ризики і уникнути непорозумінь.
Ріелтерські фірми дуже часто беруть з потенційного покупця завдаток при укладенні агентського договору. Іноді навіть бувають ситуації, коли завдаток береться, а відповідна квартира ще не знайдена. Це не зовсім правомірно, тим більше що завдаток в даному випадку втрачає свою забезпечувальну функцію.
Це пов’язано з тим, що він передається не продавцю або його довіреній особі, а посереднику, який не може гарантувати виконання продавцем попереднього договору. В рамках агентського договору з ріелтором мова про завдаток може йти тільки тоді, коли він передається безпосередньо в рахунок оплати послуг ріелтора.

Юридичні аспекти придбання квартири в новобудові. Тетяна Кордіяка

Слід уважно перевіряти термінологію договору. Вноситься сума повинна бути названа саме завдатком. В іншому випадку ця сума буде розглядатися судом як аванс, навіть якщо вона і не буде названа авансом. Отже, будь-яка зі сторін може розірвати угоду без штрафних санкцій, так як аванс повинен бути повністю повернений покупцеві незалежно від того, з чиєї вини умови угоди не були виконані.
Ще одна складність при оформленні завдатку, з якою можуть зіткнутися продавець і покупець квартири, це втрата забезпечувальної функції завдатку при частковому виконанні зобов’язань. Незважаючи на те, що завдаток повинен забезпечувати повне виконання зобов’язань за попереднім договором, в судовій практиці склалася інша ситуація. Дуже часто суд відмовляє постраждалій стороні в застосуванні положень про завдаток, якщо частково вимоги договору були виконані.
Так, наприклад, покупець за законом може зажадати повернення завдатку в подвійному розмірі, якщо продавець не виїхав з квартири в зазначений термін. Однак якщо інші умови договору продавцем були все-таки виконані, суд найчастіше відмовляє покупцеві у стягненні подвійної суми завдатку.

Дізнайтеся, де взяти виписку з будинкової книги та який порядок і терміни її отримання.
А все про виписку з ЕГРП читайте тут.

Якщо попередній договір купівлі-продажу з оформленням завдатку не завіряється у нотаріуса, який сам перевіряє всі необхідні документи, при передачі і оформленні завдатку слід звернути увагу на наступні важливі моменти:

  • покупець обов’язково повинен перевірити у продавця наявність оригіналу правовстановлюючих документів на придбану квартиру;
  • найкраще передавати завдаток через депозитну комірку у банку. Це, звичайно, призведе до додаткових витрат, але зведе до мінімуму ризик втратити гроші в результаті шахрайства. Якщо продавець квартири виявиться шахраєм, то покупцеві, особисто передала йому гроші, доведеться добиватися їх повернення через суд. Використовуючи ж банківську комірку, покупець буде впевнений, що гроші перейдуть до продавця лише при належному виконанні договору;
  • бажано, щоб при підписанні попереднього договору були присутні всі власники квартири. Якщо це неможливо, продавець повинен представити нотаріальну довіреність від відсутніх власників. Так, наприклад, слід пам’ятати, що квартира, придбана в шлюбі, за законом є спільною власністю подружжя, навіть якщо в договорі продавцем виступає лише один з них. Відсутність згоди одного з власників квартири може в подальшому призвести до визнання договору, а, отже, і угоди про завдаток, недійсним;
  • не варто вносити завдаток і підписувати попередній договір, якщо в здобувається квартире є трохи узаконене перепланування. У цьому випадку продавець спочатку має узаконити перепланування, оскільки в даному виді він не зможе продати квартиру і оформити на неї відповідну документацію.

Якщо покупець при підписанні договору не звернув уваги на незаконне перепланування, він, в кращому випадку, зіткнеться з неможливістю здійснення угоди купівлі-продажу в обумовлений договором термін. У гіршому випадку — продавець відмовиться продавати квартиру без повернення завдатку в подвійному розмірі через неможливість узаконити самовільне перепланування.
Мабуть це все важливі моменти стосуються завдатку при операціях з нерухомістю, які ми хотіли довести до вашого відома в цій статті.

Юридичний лайфхак: Підводні камені переуступки

Юридичні аспекти придбання квартири в новобудові. Тетяна Кордіяка

Related Articles

Добавить комментарий

Back to top button