Купівля-продаж нерухомості: спеціальні документи і правила оформлення
Купівля-продаж нерухомості — відповідальна процедура, при якій помилки в оформленні документів можуть принести багато проблем.
- Які документи необхідні для продажу житлової площі в Україні?
- Оформлення купівлі-продажу квартири: хід процесу
- Як правильно оформити купівлю-продаж квартири?
Продаж квартири і її перехід від господаря до господаря регламентується Законом України "Про Госрегистрации речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Які документи знадобляться продавцеві квартири і як правильно оформляти цю угоду в Україні?
Які документи необхідні для продажу житлової площі в Україні?
Розрізняють 2 види договорів купівлі-продажу нерухомості — попередній і ключовий. Мета попереднього документа — закріпити факт домовленості про купівлю-продаж нерухомості між конкретними особами. Також пілотний договір письмово фіксує факт внесення частини суми (завдатку), оскільки без документального підтвердження повернути гроші в разі відмови від угоди буде неможливо.
Оформляючи пілотний договір, сторонам слід також показати в ньому маленькі деталі домовленості, а саме:
Без документів за кордоном? Що робити, якщо втратили або у вас вкрали закордонний паспорт.
- ціну квартири, про яку було укладено домовленість;
- суму зобов’язального платежу (завдатку);
- дії сторін у разі розірвання даного договору — відмови від придбання або продажу і порядок повернення завдатку;
- термін підписання головного договору;
- термін (з вказанням дати), який надається продавцеві для цілковитого звільнення квартири.
Перед тим як скласти контракт, продавець повинен з’ясувати у компетентного юриста або нотаріуса, які папери необхідно приготувати. Підготовлені заздалегідь документи позбавлять продавця від допустимих бюрократичну тяганину і допомагатимуть якнайшвидшого закінчення угоди з потенційним покупцем.
Список супутніх документів для продажу житлової площі може змінюватися все залежить від виду документів, що підтверджують право на майно, кількості, віку і статусу в суспільстві прописаних в ній і подружнього стану продавця. У типовий список входять:
- документ про право власності на продавану нерухомість — договір купівлі-продажу, документи про отримання в дар або обміні житла, свідоцтво про приватизацію нерухомого об’єкта, свідоцтво про право на спадщину, будинкова книжка та ін. — оригінали документів;
- посвідчення особи і ІПН всіх осіб, які вважаються власниками нерухомого об’єкту (для неповнолітніх осіб — свідоцтво про народження);
- якщо є наявність неповнолітніх або недієздатних осіб, які мають право на майно на квартиру або прописаних в ній, потрібно пред’явити дозвіл на продаж житла, видане органами опіки та піклування за адресою реєстрації дітей або недієздатних осіб;
- звіт про експертну грошову оцінку майна;
- техпаспорт на квартиру;
- якщо житлова площа купувалася господарем в дійсному або вже расторгнутом До теперішнього моменту шлюбі, то потрібне свідоцтво про шлюб або про розлучення і згода чоловіка / дружини на продаж нерухомості;
- довідка з ЖЕКу за формою №3 (про осіб, оформлених у квартирі);
- під час продажу житла за дорученням — оригінал довіреності, паспорт і ІПН повіреного.
Від покупця при укладанні угоди купівлі-продажу квартири потрібно пред’явити свій паспорт та ІПН. Якщо покупець перебуває у шлюбі, то потрібно власну присутність дружини / чоловіка на угоді з пред’явленням посвідчення особи і оригіналу свідоцтва про шлюб. При неможливості особистої присутності слід надати нотаріально завірену прохання про відсутність заперечень проти угоди.
У разі, коли квартира була подарована нинішньому господареві, отримана їм у спадок (за заповітом або на інших законних підставах), придбана або приватизована до укладення законного шлюбу, правила не вимагають згоди подружжя на її продаж. Якщо приватизація квартири була проведена вже після укладення шлюбу, то нерухомий об’єкт вважається разом нажитим майном і згода подружжя на продаж потрібно.
Якщо продавець квартири не вважається громадянином України, то, крім оригіналу паспорта, офіційно завірений переклад документа.
Довідка за формою №3 дійсна протягом 7 днів, що необхідно брати до уваги при підготовці документів до операції.
Оформлення купівлі-продажу квартири: хід процесу
Після того, як покупець підібрав для себе підходящу квартиру, починається процес продажу майна, укладання угоди, підписання договорів і розрахунку з продавцем.
Як правильно продати квартиру в Україні з дотриманням вимог закону, інтересів покупця і продавця? Ця процедура складається з наступних етапів:
- Підготовка документів і їх перевірка — нотаріус і сторони процесу купівлі-продажу нерухомості зачитують і перевіряють документи.
- Оформлення пілотного договору — при цьому необхідно подивитися дуже уважно на маленькі деталі технічних властивостей житла, на бездоганність написання імен і прізвищ учасників угоди, ідентифікаційні коди, дати і суми розрахунків і т.д.
- Написання потрібних заяв від осіб, які можуть надати майнові претензії (чоловік / дружина) про те, що вони не заперечують проти цієї угоди;
- Оплата продавцем (або продавцем і покупцем, якщо укладено домовленість про спільну оплаті) потрібних податків і зборів;
- Грошовий розрахунок сторін — відбувається в банківській структурі завдяки відкриттю рахунку, з якого покупець переводить ціна квартири на рахунок продавця. Передача грошей в нотаріальній конторі від покупця продавцю можлива, якщо ціна нерухомого майна не вище 150 тис. Грн.
- Після повного розрахунку між сторонами ключовий договір завіряється у нотаріуса.
Як правильно оформити купівлю-продаж квартири?
Перед продажем нерухомості господареві потрібно переконатися у нотаріуса, чи є житлова площа в Державному переліку речових прав на нерухомість. У Держреєстрі містяться дані:
- про власників квартири;
- про наявні обтяження;
- про наявність арешту на продаж квартиру;
- про що працює позикою під заставу нерухомості на покупку житла;
- про заставу.
Якщо нерухомість не внесена до Державного реєстру до виставлення на продаж, її слід зареєструвати в найближчому майбутньому. Дана процедура займає близько 2-3 тижнів. Державний реєстр речових прав замінює собою з 01.01.2013 р базу Бюро технічної інвентаризації. На даний час доступ до реєстру мають реєстратори Бюро технічної інвентаризації, державні та приватні нотаріуси.
Підписати ключовий договір можна лише після доказу того, що гроші надійшли на рахунок продавця в повному обсязі.
Чому варто замінити свій паспорт громадянина України на ID картку ?
Податок на продаж житлової площі вважається приватним випадком податку на доходи фізосіб і становитиме 5% або 0%. Умови, при яких продавець не платить ПДФО при продажу нерухомого майна:
- особа виконує продаж нерухомості вперше в звітному році;
- квартира вважається власністю особи більше 3-х років;
- якщо житлова площа була отримана шляхом успадкування.
Крім ПДФО, продавець сплачує держмито в розмірі 1% від ціни житла та збір до ПФ в подібному розмірі. 1% збору на державне пенсійне страхування не платять особи, які купують житло вперше або ті, хто перебуває на квартирному обліку. Бувають ситуації, коли при укладанні угоди нотаріус вимагає підтвердження оплати 1% пенсійного збору. Це вважається надмірною мірою, і якщо таке сталося, покупець по завершенню угоди може звернутися в відповідні органи для повернення надміру сплаченої суми.
Після підписання і завірення головного договору продавець отримує на руки його офіційно завірену копію, а покупець — оригінал договору, його офіційно завірену копію, витяг з Державного реєстру про його реєстрацію як нового господаря квартири і паспорт технічного засобу житла.
