Як приймати квартиру у забудовника і відстояти власні права

Після тривалого очікування багатьом покупцям отримання ключів від житлової площі в тільки що побудованому будинку здається формальністю. В даний момент не хочеться думати про явні і приховані дефекти новенького дорогого житла, видалення яких може привести до позачергових витрат. Знаючи, як приймати квартиру в новому будинку, ви точно отримаєте у власність хороше житло, а в спірних випадках зможете в законному порядку стягнути з поганого забудовника відшкодування в повному обсязі фінансових витрат і моральної шкоди.

зміст

Порядок прийому якого слід дотримуватися ^

Кількамісячна історія взаємин забудовника і покупця житла закінчується підписанням двома сторонами акту прийому квартири — важливого документа, необхідного для оформлення об’єкта у власність. До цього моменту в будинку повинні бути закінчені всі роботи пов’язані з будівництвом, він зобов’язаний мати постійний поштову адресу і прийнятий держкомісією в експлуатацію.
Терміни здачі будинку обумовлюються при укладанні сторонами договору і в разі їх порушення закон враховує за покупцем квартири право на отримання неустойки, сума якої обчислюється відповідно до встановленої Нацбанком ставкою за відсотками. Затримка термінів здачі будинку довше встановлених законом 6-ти місяців, може говорити про значні будівельних вади або фінансові проблеми забудовника.
Перевіривши необхідну документацію і Упевнившись, що будинок зданий в експлуатацію, покупець квартири повинен ретельно її оглянути і, вказавши в оглядовому листі всі виявлені недоліки, підписати акт прийому-передачі об’єкта. В даному документі вказуються суворі терміни усунення виявленого шлюбу.
Про те, як приймати квартиру у забудовника і на що дивитися, у нас є відео інструкція:
Відповідно до закону пайовик на власний розсуд має право не підписати акт прийому-передачі житла, якщо воно не відповідає необхідній якості.
Якщо акт підписали, але забудовник в строк не усунув шлюб, квартиру можна прийняти, склавши додатково додаток до раніше підписаного акту про прийняття житла з дефектами і детально перерахувати — з якими власне.
Два випадки підпадають під стягнення матеріальної та моральної шкоди через суд.

Маленькі деталі приймання квартири в залежності від оздоблювального варіанти ^

Залежно від категорії цін будинків і кредитоспроможності споживачів певного регіону ринок першої нерухомості пропонує квартири трьох оздоблювальних варіантів:

• чорнова обробка — це мінімум, що дає можливість будівлі називатися квартирою: парадні двері, склопакети на вікнах, іноді внутрішні перегородки, розводка опалювальних систем, водопостачання й каналізації, підведення електрики до распредщіта, облікові прилади води і електричної енергії;

предчістовая обробка — квартира готова до чистових облицювальних робіт: іншими словами виконані чистове стягування на підлозі, заштукатурені і прошпакльовані стіни, оснащені системи обігріву, водопостачання й каналізації, електричного постачання, місця підключення приладів освітлення, вимикачів і розеток, є парадні двері, скління вікон;

• фінішна обробка «під ключ»: покупець може привозити меблі і селитися.

Особливості прийому квартир з чорновою і предчистовой обробкою ^

Споживачі стають вимогливого і житло з чорновою обробкою цікавить їх все менше, обробка в ньому відсутня і перед підписання акту прийому-передачі досить переконатися, що головна комплектація відповідає прописаної в договорі. У той час як приймати нову квартиру з предчистовой обробкою слід лише Упевнившись, що за відсутності великих недоліків невеликі недоліки знаходяться в межах допустимих норм, запропонованих СНиП 3.04.01-87

Стан стелі, підлоги і стін ^

Для якісної вдосконаленою штукатурки допустимі такі відхилення:

• в вертикальному положенні — нерівності 2 мм на 1 м або до 10 мм по всій висоті стіни, перевіряються за допомогою схилу або рейки довжиною 2 м;
• для поверхонь плавного риски дозволяється менше 2-х нерівностей на площі 4 кв.м до 3 мм в глибину або в висоту;
• на стіні і стелі не допускаються раковини, висоли, тріщини, відшарування штукатурки, сліди руху затирочного інструменту.

Для стельових і стінових покриттів із сухої штукатурної суміші на основі гіпсу допускаються відхилення:

• від вертикалі — 1 мм на 1 м або до 5 мм по висоті до стелі;
• для поверхні плавного риси — менше 2-ух нерівностей глибиною до 2 мм на площі 4 кв.м;
• для укосів, колон, пілястр, лузг похибка вертикалі або горизонталі не може бути більше 1 мм на метр довжини або висоти;
• в місцях стику гіпсокартонних листів допустимі провисання до 1 мм і не допустимі тріщини.

В залежності від варіанту майбутнього фінішного покриття для підлоги для стяжки з бетону припустимі наступні відхилення:

• під ламінат або лінолеум допустимі нерівності висотою або глибиною не більше 2 мм;
• під кахельну плитку поглиблення або піднесення стяжки — до 6 мм;
• ухил підлоги по горизонталі допустимо не більш як 2%, але не більше 50 мм незалежно від площі приміщення;
• на стику стін і монолітної стяжки з бетону статі обов’язково повинні лягає смуги матеріалу для звукоізоляції.

Для стель з бетону монолітного допустимі такі відхилення від площини:

• до 7,5 мм для довжини 1 м і до 14,5 мм на довжині до трьох метрів;
• товщина виступів і напливів на поверхні дозволяється до 2 мм при діаметрі до 10 мм.

Якість зчеплення штукатурки з бетоном або кладкою з цегли стін, а стяжки з покриттям підставою перевіряють постукуванням: глухий звук говорить про приховані відшаруваннях і може послужити підставою для внесення дефекту в протокол огляду акту прийому-передачі об’єкта.

Якість скління ^

Надійний монтаж вікон має на увазі, що:

• в місцях примикання рами вікна до фасадної стіни будинку поверх шару піни для монтажу повинна бути закріплена спеціалізована водостійка стрічка;
• всі рами і двері на балкон легко без особливих проблем відкриваються, а при закритті стулки добре прилягають до рам;
• на стеклах, рамах, підвіконнях немає недоліків: нерівностей поверхні, подряпин, тріщин і т. д .;
• всі двері і вікна зовнішнього скління оснащені якісною фурнітурою;
• все підвіконня однієї кімнати встановлені в одному рівні і не перешкоджають вільній передачі тепла від радіаторів.

Інженерні системи ^

Система обігріву повинна бути укомплектована регуляторами температури і відводом повітря для відведення повітря. Під час установки радіаторів повинні бути виконані наступні розміри

• відстань від підлоги — не менше 60 мм;
• відстань від підвіконня — від 50 мм;
• відстань від поверхні стіни — не менше 25 мм.

Якщо проектом передбачається розводка опалювальних систем і електричного постачання в стягуванні, вимагайте у забудовника схему прокладки комунікацій, яка знадобиться при виконанні робіт по обробці.
При огляді туалету слід перевірити прокладена чи гідроізоляція, а ще якість монтажу відведення каналізації, труб гарячого і холодного водопостачання.

Як приймати квартиру з обробкою «під ключ» ^

Апартаменти з фінішною обробкою «під ключ» в більшості випадків здаються в дорогих нових будинках категорії цін «люкс» і питань, як приймати квартиру подібного плану, практично не з’являється.
Під час оформлення договору на обробку та розробці дизайнерського проекту інтер’єру обумовлюються докладніше всі деталі: матеріали для обробки, поєднання кольорів, інженерне обладнання. У переддень підписання акту прийому житла покупцеві слід перевірити, чи всі узгодженого умови виконані і чи відповідає якість робіт все тим же нормативам СНиП.
Велику увагу потрібно виділити якості укладання паркету, якщо це покриття обмовлялося погоджених умов, і поверхонь, облицьованих кахельною плиткою. При перевірці керамічних покриттів двометровою рейкою допускаються відхилення:

• від площини — до 4 мм;
• уступи між сусідніми плитками — до 1 мм.

Ширина швів повинна бути однаковою по всій поверхні, не перевищувати 3-5 мм і оброблена якісної затерла відповідного кольору. Надійність зчеплення плиток з покриттям підставою або стін перевіряється простукуванням і тон звуку по всій поверхні повинен бути однаковим.

Як убезпечити власні права, якщо при прийомі квартири виявлено серйозний брак ^

Хоча закон зберігає за пайовиком право не підписати акт прийому-передачі квартири поганої якості, дуже багато покупців підписує даний документ в надії самостійно вирішити проблематику. З одного боку, за тривалі місяці спорудження будинку розцінки на житлову нерухомість ростуть і суми компенсації може не вистачити на придбання іншої квартири. З іншого боку, люди побоюються, що поганий забудовник не зможе якісно прибрати допущений брак або навмисно не буде поспішати з ремонтом до закінчення терміну гарантії.
На квартиру, що підпадає під дію закону №214 «Про пайову участь у будівництві …», дається 5-річна гарантія, яка поширюється також і на внутрішні роботи по обробці. У договорі пайової участі даний пункт обов’язково прописується. На будинку, які не підпадають під дію цього нового закону, термін гарантії нечасто перевищує 2 роки, але забудовники часто і його намагаються не описує в договорах. Зберігайте пильність під час оформлення договору.
Отже, виявивши мінуси, детально викладіть їх в листі огляду і, залишивши собі копію, направте документ забудовникові поштовим відправленням з повідомленням. Протягом 45 днів він повинен прибрати шлюб за власний рахунок або компенсувати ремонтні витрати, якщо ви зробили його самі. Якщо покупець відмовляється від житлової площі і забудовник цю відмову приймає, він зобов’язаний в 45-денний термін повернути гроші в повному обсязі.
Якщо невидимий будівельний шлюб знаходиться під час експлуатації квартири, коли акт прийому давно підписаний, теж не потрібно опускати руки. Звертайтеся до забудовника із заявою про виявлені мінуси і протягом дії терміну гарантії він зобов’язаний їх усунути або відшкодувати витрати на видалення шлюбу самостійно. При бездіяльності забудовника негайно звертайтеся в суд.
Підбираючи забудовника, спробуйте поговорити з мешканцями вже збудованих ним будинків і ось тоді ніякі проблеми не затьмарять вам радість новосілля.

Прийом квартири з чорновою обробкою у забудовника: як уникнути непотрібних витрат на ремонт

Підписавши акт прийому — передачі вкладник стає господарем квартири і з цього періоду сам несе витрати на її облаштування. Тому дивитися прийняте житло потрібно дуже ретельно.
Замовник приймає квартиру від компанії забудовника після введення будинку в експлуатацію. Підписання акту прийому — передачі значить, що вкладник згоден стати господарем квартири в тому стані, в якому її пред’явив забудовник.
В українській практиці інвестору рекомендують три рівня здачі квартир — з чорновою обробкою, під фінішну обробку, з ремонтом від компанії забудовника, або, їх ще називають цей рівень, під ключ.
Портал Domik.ua з’ясував, як інвестору виявити недоробки в ході приймання квартири і що зробити, щоб забудовник виправив їх за власний рахунок.
Коли забудовник кличе інвестора прийняти квартиру
Щоб зробити квартири предметом власності інвестора, забудовник повинен узаконити побудований будинок. Це процес включає процедуру введення будівлі в експлуатацію і створення паспортів квартир з описом реальних властивостей житла по закінченні будівництва.
Забудовник повідомляє Державну архітектурно-будівельну інспекцію (ДАБІ) про введення будинку для житла в експлуатацію і кличе приймальної комісії. Фахівці-приймальники обсследуют техстан будівлі і зіставляють справжні і заявлені в проекті параметри, їх відповідність правилам будівництва та вимогам.
Складений звіт комісія направляє на заяву в ДАБІ для видачі забудовнику сертифіката будівлі завершеного будівництва. Далі фахівці держпідприємства «Укрдержреєстр» або ліцензованого приватного підприємства проводять точний обмір житла і роблять технічні паспорти квартир. Отримавши дані документи забудовник передає квартири на баланс компанії, яка експлуатує будівлю або комплекс для житла.
Після закінчення даних процедур забудовник кличе інвестора оглянути квартиру і підписати акт огляду. Якщо покупця влаштовує стан житла, сторони підписують акт прийому — передачі.
Хто є при огляді квартири
Вкладник оглядає квартиру одночасно з представниками забудовника та компанії, що експлуатує будівлю. Якщо замовник не в змозі особисто бути присутнім на огляді, він може довірити це власному довіреній особі. Одночасно з покупцем дивитися квартиру можуть його родичі.
В ході огляду представник забудовника на вимогу інвестора становить дефектний акт — список виявлених недоробок. Документ зобов’язані підтвердити дві сторони. Відмовитися внести зауваження до акта інвестора забудовник не може. Кваліфікація претензій до забудовника знаходиться в компетенції незалежного оцінювача.
Замовник може запросити для квартирного огляду стороннього експерта — будівельного аудитора. Цей майстер зазначає і привносить в акт зауваження по дефектах, які вкладник не помітив.
Спірні питання
Затверджений двома сторонами дефектний акт надходить незалежного оцінювача. Він вивчає документ і говорить списки об’єктивних і суб’єктивних претензій інвестора.
Визнані об’єктивними претензії забудовник виправляє за власний рахунок. Суб’єктивні претензії сторони за взаємною згодою відкидають або роблять предметом окремого розгляду. Поки триває розгляд, акт-прийому — передачі підтвердити не можна, а це означає, перехідний процес квартири у власність інвестора затягується.
Якщо в дефектний акт включені пункти, які, як вважає забудовник, виправити не можна, він повинен письмово пояснити, чому.
В ході квартирного огляду допускається проведення фото- і відеозйомки. Якщо з’явиться судовий спір між інвестором і девелопером, ці записи послужать доказом. Чинне українське законодавство визнає застосування будь-яких засобів фіксації даних, що вимагають зорового докази. Ця норма закріплена в ст. 57 Цивільного процесуального кодексу України, ст.251 Кодексу України про адміністративні порушення і ст.69 Кодексу адміністративного судочинства України.
Якщо реальна квартирна площа не сходиться з вказаною в техпаспорті, забудовник на вимогу інвестора і в його наявності по-новому робить обміри.
Критичним числом розбіжності заявленої і реальної площі вважається один квадратний метр. Якщо розбіжність менше, його ігнорують. Якщо розбіжність перевищує один квадратний метр, вкладник доплачує за доданий метраж. Методика оплати на випадок розбіжності реальної і заявленої площ закріплена в договорі.
Що оглянути за межами квартири
Якщо в договорі розраховане, що вкладник стає господарем сторонніх приміщень в будівлі або житловому комплексі, вони також підлягають огляду і складання проблемного акту.
Стан загальних приміщень, фасаду будинку, під’їзду на підписання акту-приймання певної квартири не впливають. Дані об’єкти перевіряє комісія по введенню будівлі в експлуатацію.
На що дивитися в квартирі з чорновою обробкою
У квартирі з чорновою обробкою забудовник робить підлогову стяжку, стартову штукатурку поверхні стін, заводить в квартиру електричну проводку, ставить будівельні парадні двері і, якщо це розраховано договором, сантехнічну меблі: раковини, унітази. Вікна та двері балконні встановлюються дотримуючись проектну документацію. У кухонній кімнаті повинні бути встановлені труби водопостачання і водовідведення, в сантехнічному вузлі — труби водопостачання й каналізації. Забудовник також зобов’язаний встановити в квартирі водяні лічильники і електричної енергії.
Підлоги, стіни, стелю
При огляді статі слід перевірити його рівність. На підлозі нерівностей не повинно бути, западин, горбів, ухилу. Такі параметри перевіряють бульбашковим рівнем. Потрібно звертати власну увагу на підлогову стяжку в районі радіаторів і опалювальних труб — там можливі «хвилі» на поверхні.
При огляді стін їх рівність і вертикальне положення перевіряють бульбашковим рівнем. Якщо на поверхні стелі є вм’ятини і дірки — забудовник їх повинен закладати.
Двері і вікна
У квартирах з чорновою обробкою забудовник встановлює будівельну двері для входу без утеплювача і декоративної обробки. Надалі господар квартири її поміняє. Але до цього часу двері застосовують, а тому потрібно перевірити роботу замка.
Балконні двері повинні відкриватися вільно, тихо, не заїдаючи. Проміжок між нижньою кромкою відкритої балконних дверей і підлогою з бетону повинен складати 1,5 — 2 сантиметри, щоб не було труднощів з відкриванням дверей після настилу покриття для підлоги поверх стяжки.
Вікна можуть бути в пилу від будівельних робіт, тому потрібно взяти з собою ганчірку і ємність з водою, щоб витерти їх перед оглядом. На вікнах перевіряють зведене рух рам в положеннях відкриті — закриті. Ручки повинні ходити повільно. Також на вікнах перевіряють плавний переклад і фіксацію в стані на провітрювання.
На шибках не повинно бути тріщин і сколів. Неприемлима щілину між рамою вікна і укосом стіни. Щоб перевірити, наскільки щільно закривається вікно, між відкритими внутрішньої і зовнішньої рамами кладуть паперовий лист і закривають його. Якщо лист не можна вийняти — рами прилягають щільно.
Якщо будівельники працювали з кутовий шлифмашиной біля вікна, то на рамі і стеклах можуть залишатися вм’ятини і плями від розплавлених частинок різаного матеріалу. Такий дефект не виправити — необхідно вимагати заміну вікна.
Якщо встановлені підвіконня, необхідно перевірити їх Нахил всередину кімнати бульбашковим рівнем. Дозволяється невидимий візуально ухил, який гарантує стік вологи на підлогу.
Сантехніка
На трубах водопостачання повинні бути відгалуження з різьбленням для зрощування труб остаточної розводки водоподачи. Якщо розраховане договором, в туалеті і спільному сантехническом вузлі будуть встановлені раковини і унітази. Перед оглядом їх потрібно витерти від пилу, щоб не пропустити сколи та тріщини.
Вентиляційні установки перевіряють відкривши вікна, щоб з’явилася повітряна тяга. До отвору для вентиляції з гратами підносять лист тонкого паперу. Якщо вентиляційна установка працює — папір прилипне до грат. Можна перевірити тягу і за допомогою запальнички — її полум’я повинно нахилитися в бік вентиляційні отвори. Якщо тяги немає або повітря йде в квартиру, значить, в системі є дефект.
На трубах водопроводу слід перевірити роботу кранів подачі гарячої та холодної води — наскільки легко їх відкрити і закрити. На таких трубах повинні бути встановлені опломбовані лічильники. Серійні номери і моделі зібраних лічильників необхідно зіставляти з зазначеними в договорі.
Якщо при чорнової обробці передбачається гідроізоляція туалету, виконують її різними матеріалами, але з необхідним напливом на стінку. На стику стін і підлоги повинна проходити чорна смуга матеріалу для ізоляції.
Електрична проводка, газ
У квартиру повинен бути заведений ключовий провід електричної проводки. Слід перевірити, чи встановлений внутрішньоквартирний електрощит. На щиті потрібно перевірити, чи працюють автовимикачі — включити і вимкнути. Працездатність підтверджують світяться індикатори.
На газовій трубі, якщо забудовник зобов’язується встановити плиту газову, повинен бути змонтований опломбований лічильник газу. Потрібно звірити вигляд лічильника з вказаною в договорі моделлю.
Після підписання акту прийому — передачі квартири інвестору потрібно підписати договори з експлуатаційної компанією, міськими компаніями-операторами водо- і теплопостачання, компанією з обслуговування території біля будинку. Насамперед потрібно підписати договори з муніципальними постачальниками тепла і води. А справа вся в тому, що після введення будівлі в експлуатацію, що експлуатує компанія дає в будинок тепло і воду по комерційними тарифами. Муніціпалние тепло- і водопостачальники застосовують державні тарифи.
Далі необхідно оформити право на майно на нерухоме майно. Вкладник робить це або самостійно через уповноважених нотаріусів, або через компанію-забудовника, якщо вона надає подібну послугу згідно з договором. Про те, що ще потрібно зробити інвестору житла після підписання акту прийому — передачі квартири від компанії забудовника, читайте тут.