Що необхідно зробити щоб продати квартиру, куплену на сімейний капітал?

Как продать квартиру в ипотеке?

Що необхідно зробити щоб продати квартиру куплену на материнський? Згідно із законодавством державне посібник, виданий при народженні другої дитини, можна витратити на придбання житла. Час йде, діти ростуть, з’являється ситуація, коли потрібно продати квартиру, куплену на сімейний капітал, і придбати більш простору.
Іноді потрібно просто замінити міський район або одному з батьків потрібно їхати в інший регіон на роботу. За цих обставин житлова площа, можливо, не стає більше.
Але важлива вимога — інтереси кожної дитини не повинні постраждати, діти право мають отримати в новому житлі частина, подібну до тієї, якою вони володіли до цього.

Умови продажу житлової площі, купленої за допомогою сімейного капіталу

Ключова вимога, яке зобов’язані виконати батьки, купуючи житло на гроші державної допомоги, — квартира розділяється на всіх членів родини. Власну частину отримують тато, мати і діти, також перша дитина. Розміри часток бувають різноманітними, все вирішує угоду з розподілу метрів квадратних.
Для продажу такої нерухомості повноправні представники дітей — батько і мама — повинні отримати папір, що дозволяє на час забрати власність у кожної дитини, в органах опіки.
При цьому від них вимагається довести представникам ООП, що:

• умови для проживання дітей, які не погіршаться;

• відіграє при цьому роль і переїзд з одного пункту проживання в інший, наприклад, з міста в село, що за інших рівних умов вважається зниженням рівня життя;
• збереження площі нового місця проживання;

• частка, зазначена в квартирі-новобудові дорівнює або більше частки, яку діти мали перш.

Ясно, що органи опіки висловлять згоду, тільки коли отримають підтвердження про оформлення прав володіння дітей на нові кв.м .. З цієї причини, перед тим, як звертатися із заявою в ООП, потрібно купити нову житлова площа, або взяти у продавця гарантію того , що після угоди купівлі-продажу діти залишаться господарями аналогічний частки нерухомості, що і раніше.

Як досягти дозволу на продаж від ООП?

Набір документів, що надається в органи опіки, умовно поділяється на дві категорії.

Документи членів сімейства, які підтверджують особистість кожного, хто старше 14 років, що підтверджують Офіційні відносини батька і матері (в шлюбі або в розлученні). В цей же список потрапляє заяву, підписану батьками і старшими дітьми, довідки зі школи, дитсадка, поліклініки.

Всі папери, які відносяться до стану квартири, прав володіння на неї, наявності боргів по ЖКГ і т.п., також виписка з Єдиного державного реєстру нерухомості і документ, що визначає вартість житлової площі. Потрібно пред’явити пілотний договір купівлі-продажу, завірений у нотаріуса.

Співробітники ООП має право запросити додаткові папери, якщо постане питання про дотримання прав неповнолітніх. З цієї причини ще 1 документ, який повинні представити тато і мама, — зобов’язання про виділення часток дітям в нерухомості, що купується, завірене у працівника нотаріату. Оформляється на 6 місяців.
Працівникам відділу опіки та піклування дається місяць на те щоб прийняти рішення з такого питання. Якщо проблем немає, органи опіки надають офіційний документ, що дозволяє продаж житлової площі, на 3 місяці. Якщо угода купівлі-продажу після того часу не відбудеться, то дозвіл доведеться оформляти по-новому.

Процедура продажу житлової площі

Ще до звернення в ООП мама і батько знаходять покупця на власну нерухомість і паралельно вибирають нове житло, від господаря якого потрібно отримати гарантії виконання інтересів дітей для органів опіки. Лише після отримання необхідного дозволу складається договір купівлі-продажу.

Как продать квартиру в ипотеке: опыт реальных сделок

Найпопулярніший і допустимий варіант продажу нерухомості, придбаної на державну допомогу, — фактично одночасно продати свою і придбати нову квартиру, аналогічну або вільніше. Якщо нова квартира менше, але органи опіки дали дозвіл на її покупку, частки маленьких дітей повинні залишитися без зміни, завдяки зменшенню часткою інших членів сімейства.

Закон дозволяє просто поміняти нерухомість на подібну або з доплатою за додаткові кв.м .. Діти та їхні права в даному варіанті не постраждають.

Найважче отримати згоду на випадок, коли батьки вирішили на кошти, виручені від продажу житлової площі, придбати ділянку і побудувати будинок. Адже тоді ніяк не вдасться заздалегідь оформити у власність дітям ще не існуюче житло. Однак якщо найближчі родичі (бабусі, дідусі і ін.) Згодні поділитися з неповнолітніми, власної нерухомістю на цей час в тому ж розмірі, яким володіли дітлахи, то питання вирішується сприятливо.

Процедура укладання угоди не відрізняється нічим від звичайної. Після реєстрації в Росреестра читайте на радісних власників нової житлової площі з ЕГРН береться виписка, що підтверджує право на майно кожного члена сім’ї на частку в нерухомості. Одночасно з випискою з будинкової книги папір пред’являють до органів опіки для доказу виконання батьками своїх обов’язків.

Продаж квартири без виділення часток

Закон допускає продаж житла, придбаного на державну допомогу при народженні другої дитини, без виділення часток у власність. Якщо батьки виручену за нерухомість суму розділять пропорційно пайовій участі і засоби, які призначаються дітям, покладуть на іменні рахунки в банку будь-якого з них.
Про те, як добре продати квартиру в іпотечній програмі і придбати іншу, читайте Як добре продати квартиру в іпотечній програмі і придбати іншу?

Як можна продати квартиру в іпотечній програмі з сімейним капіталом

Квартира, придбана в позику під заставу нерухомості на покупку житла, може бути продана до моменту погашення боргового зобов’язання по кредиту. Але, якщо частина боргу погашена за рахунок коштів сімейного капіталу, процедура продажу може ускладнитися.

Продаж іпотечної нерухомості і частки дітей у ній

Процедура реалізації нерухомості, частина вартості якої оплачена коштами маткапіталу, регулюється Цивільним кодексом (в частині статей 28, 36, 37, 454, 455, 456), а ще законами .
Процес продажу житлової площі залежить від виділення часток у праві на нерухоме майно:

• якщо частки виділялися, потрібно отримати згоду в Департаменті соцзахисту на угоду;
• якщо частки не виділялися, потрібно отримати згоду банку на оформлення власності на дітей, внести зміну в виписку з ЕГРН, а потім виконувати продаж. Під час продажу квартири без виділення часток, відповідно до чинної судової практиці, кошти сімейного капіталу доведеться повернути в повному обсязі в ПФР.

Етапи продажу житлової площі із зазначеними частками на дітей

Квартира з незакритим боргом за іпотечним кредитом менше ліквідна на ринку і реалізується довше, ніж квартира без обтяження. Якщо ж в квартирі є неповнолітні господарі, ситуація з продажем погіршується. Це пов’язано з небажанням споживачів чекати оформлення всіх супутніх документів і проведення всіх процедур:

• отримання згоди органу опіки та піклування, якщо діти неповнолітні;
• отримання нотаріального згоди всіх повнолітніх власників (також дітей);
• отримання згоди органів опіки та піклування;
• отримання згоди від ПФ Росії;
• вибору житла, яке влаштує органи опіки, внесення завдатку та реєстрація права в Росреестра (продати житло, господарем якого вважається дитина, і не придбати інше житло неможливо).

Для органів опіки потрібно буде приготувати набір документів по квартирі і на дітей:

• копії посвідчення особи всіх сторін угоди, також копію свідоцтва про народження дітей;
• свідоцтво про державну реєстрацію часток у праві або виписки з ЕГРН;
• паспорт технічного засобу на квартиру;
• довідку про відсутність боргів за ЖКП.

Якщо покупець знайдений і всі бюрократичні процедури пройдені, можна починати продаж. Угода оформляється з прямою участю дітей:

• діти молодше 14 років не беруть участь в свершівсейся угоді, від їх імені працюють батьки;
• діти від 14 до 18 років підписують документи від власного імені, додатково підпис завіряється автографом опікуна;
• повнолітні діти беруть участь в угоді однаково з іншими власниками і сторонами договору.

Продаж через закриття позики під заставу нерухомості на покупку житла

Один з найлегших способів реалізації житла — продаж покупцеві, який готовий заплатити всю вартість повністю особистими коштами. Детальна інструкція при подібній схемі буде орієнтовно такою:

• оформлення пілотного договору купівлі-продажу нерухомості;
• передача коштів завдатку або завдатку продавцеві;
• закриття засобами завдатку залишку заборгованості за банківською позикою;
• отримання від банку довідки про закриття договору, подача документів в ЕГРН, виділення часток на дітей (якщо вони не виділялися);
• отримання дозволу від органів соціального захисту на реалізацію, пошук нового житла;
• висновок остаточного договору купівлі-продажу у нотаріуса;
• залишок вартості нерухомості закладається в банківську комірку, на вкладний рахунок у нотаріуса або на депонований акредитив в банківській структурі (якщо угода відбувається із застосуванням даного інструменту);
• проходить реєстрація договору купівлі-продажу;
• після успішної реєстрації кошти з банківського вкладу нотаріуса або з комірки видаються продавцю; якщо застосовувався гарантований платіж, то гроші переводяться на рахунок продавця.

Якщо покупець також бажає купити житло із застосуванням позики під заставу нерухомості на покупку житла, то важливо, щоб аванс за рахунок власних коштів покривав залишок боргу за іпотечним кредитом. В іншому процедура аналогічна, лише після підписання остаточного договору купівлі-продажу у нотаріуса всі сторони договору повинні відвідати банк-кредитор продавця. Після оформлення договору іпотеки гроші кредиту одночасно із залишком особистих коштів покупця (якщо є у нього залишок після сплати завдатку) закладаються в клітинку або на гарантований платіж.
Закрити позику під заставу нерухомості на покупку житла можна і особистими засобами продавця. В даному варіанті схема легше: після погашення, зняття обтяження і виділення часток проходить оформлення договору купівлі-продажу, аванс зараховується на гарантований платіж або кладеться в комірку. Далі реєстрація проходить також, як і продаж квартири без маткапіталу.

Грошова компенсація

Органи опіки можуть погодитися на надання дітям грошової компенсації замість подібного житла. При цьому у мами і тата залишається зобов’язання по прописку дитини в іншу квартиру до моменту продажу нерухомості (якщо він був прописаний в ній). При альтернативну операцію дитина може бути прописаний в нову придбану квартиру.
Сума грошової компенсації ставиться органами опіки. Кошти мають бути зараховані на рахунок в банківській структурі, відкритий на ім’я дитини. Будь-яке розпорядження ними можливо або самою дитиною після досягнення 18 (а в певних банках — 16) років, або батьками за згодою органів опіки.

Критерії прийнятності нової житлової площі для проживання дітей

Органи опіки звертають велику увагу на житло, яке буде придбано в обмін проданої квартири. Параметри нерухомості, які не повинні погіршуватися після купівлі-продажу:

• площа: розмір частки може бути більше або таким же;
• стан житла: опіка не схвалить придбання старого та аварійного житла;
• місцезнаходження: зміна району проживання повинно бути здоровим;
• сфера послуг: придбання будинку в вічній мерзлоті замість квартири в облаштованому міському районі органи піклування не схвалять.

З вищевказаних пунктів бувають винятки:

• дозволяється виділити частку в квартирі близького родича, якщо купити нову житлова площа після продажу житлової площі неможливо;
• можливе зменшення площі, якщо сукупний розмір квартири більше, ніж продається, або істотно поліпшуються умови проживання.

Подібним чином, значне поліпшення одного умови може відшкодувати погіршення іншої характеристики житла.
Найменша частка неповнолітнього в квартирі розраховується як його частина сімейного капіталу. Іншими словами використану суму допомоги необхідно поділити на кількість членів родини. Частка в квартирі не повинна бути менше, ніж сума капіталу на одного члена сім’ї, поділена На ціну всієї житлової площі.
При реєстрації розлучення батьків можливе закриття позики під заставу нерухомості на покупку житла частками 2-ух батьків, розподіл боргу на 2-ух одержувачів кредиту, а ще перекредитування кредитів позики під заставу нерухомості на покупку житла іншими позиками. При цьому процедура реєстрації частки в квартирі залишається незмінною.