Що таке ДДУ коли купуєте житлову площу в новому будинку, на що звертати власну увагу
Придбання житлової площі в об’єкті будівництва може стати як вдалим вкладенням капіталу, так і повернутися повною втратою вкладених фінансових коштів. За участю в частковій будівництві ризиків для громадян безліч. Але, не звертаючи уваги на це, більшість погоджуються на придбання, так як ціна житла на етапі будівництва дешевше вартості готового житла приблизно на 30%.
Шановні читачі! Стаття розповідає про стандартні способи вирішення юридичних питань, однак кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете з’ясувати, як БЕЗКОШТОВНО вирішити власне Вашу проблематику — звертайтеся до консультанта:
8 800 350-31-82 (Регіони)
Це швидко і безкоштовно!
Пайова будівництво сильно поширене в РФ і дає можливість або придбати квартиру дешевше, або інвестувати гроші і отримати хороший прибуток, так як справа досить рентабельне.
Процес пайової участі громадян у будівництві висотних будинків регулюється законом. Відносини забудовника і пайовика дуже часто кріпляться договором ДДУ.
поняття ДДУ
Розшифровка поняття навряд чи викликає в когось труднощі. ДДУ розшифровується, як «договір пайової участі в будівництві». Поняття під собою передбачає залучення грошей громадян для будівництва і будівництва висотних будинків законно. По суті це єдиний вид договору, на підставі якого громадяни (приватні особи) право мають брати участь у фінансуванні, і уряд дозволяє залучати гроші фізосіб для виконання діяльності юрособи. Практично приватна особа, яка є учасником будівництва, вважається інвестором.
Деякі люди не повністю уявляють собі, що таке пайове будівництво житла. Процес участі в частковій будівництві виглядає так:
- Створюється певна компанія яка займається будівельними роботами, і вона отримує дозвіл на володіння ділянкою землі (набуває у власність або бере в оренду).
- На даній земля компанія вирішує побудувати висотний будинок або комплекс для житла з апартаментами.
- Забудовник виставляє пропозицію на ринку з продажу нерухомості, і хто хоче можуть купити квартиру на стадії будівництва будинку.
- Договір цесії або участі в будівництві підписується, пайовики дають гроші компанії, вона на ці кошти починає зводити будинок з нуля.
- Коли закінчується будівництво, будинок здається в експлуатацію, починають працювати всі інженерні системи комунікації, забудовник передає квартиру покупцеві (пайовик, який досить давно виплатив гроші за житло): спочатку підписується акт прийому-передачі квартири, потім передаються ключі і оформляється право на майно нового господаря.
Всі умови партнерства, обов’язки і права сторін прописуються в ДДУ. З цієї причини його необхідно ретельно вивчити перш ніж підписати. Якщо є можливість дати його юристу або професіоналу для знайомства.
Закон про пайове будівництво
Процес пайового будівництва повністю регулюється законом ФЗ-214 «Про участь в будівництві висотних будинків …». З юридичної точки зору пайовою будівництвом вважається будівництво міського житла на гроші фізичних та юридичних осіб (а не самого забудовника). З цієї причини людина, яка купує квартиру на будівельному етапі, практично викуповує НЕ кв.м., а право вимагати квартиру по закінченню будівництва і введення будинку в експлуатацію.
Договором пайової участі в ФЗ-№214 присвячена окрема стаття №4, яка складається з 11 пунктів і регулююча деякі моменти, які стосуються правових відносин між девелопером і пайовики. Наприклад, в пункті 1 йдеться про те, що забудовник зобов’язаний побудувати висотний будинок в конкретні проміжки часу і передати житло покупцеві після введення будинку в експлуатацію. Пайовик повинен виконати зобов’язання по виплаті грошей за квартиру в термін і в установленому розмірі, а потім прийняти квартиру. У пункті 3 статті 4 висвітлюється принциповий момент: ДДУ обов’язково оформляється в органах Росреестра.
А в пункті 4 зазначається, що угода має містити опис предмета договору, терміни передачі житла пайовик, вартість ДДУ, а ще гарантійний термін на зведений об’єкт.
Питання регулювання процесу пайового будівництва і дії ДДУ обговорюються в ще декількох статтях встановленого закону:
- Стаття 5 ФЗ-№214 регламентує всі питання, які стосуються вартості угоди. У ній зазначено, що ціна укладеного договору не може змінюватися надалі не залежно від обставин, що склалися. Ще стаття змінює вартість, порядок виплати та відповідальність за порушення зобов’язань.
- Стаття №6 строго зобов’язує будівельну фірму вказувати зазначені терміни передачі житла покупцеві і не порушувати таких термінів.
- У статті №8 описується алгоритм передачі житла покупцеві.
- Стаття №7 регламентує питання, які стосуються виконання зобов’язань по гарантії девелопером. Якщо якість будівлі не відповідає державним нормативам, потрібно буде повернути гроші дольщику. Навіть після здачі об’єкта пайового будівництва, у забудовника можуть залишатися обов’язки по обслуговуванню зданого будинку до конкретного проміжку часу.
- У статті №9 розглядаються питання, які стосуються розірвання ДДУ.
- Стаття №11 торкається питань переуступки прав, якщо ви все таки захотіли продати ще недобудовану квартиру (таке часто можна зустріти при інвестуванні проектів з метою отримати частку прибутку від перепродажу квартир на будівельному етапі).
Переваги, і недоліки придбання квартири по ДДУ
Кожен договірної вид або угоди має як позитивні, так і негативні сторони. Також і з договором пайового будівництва. З одного боку висновок ДДУ збільшує безпеку угоди для пайовика, однак не дає 100% гарантії, що він отримає квартиру, яку сплатив заздалегідь. З цієї причини нижче розглянемо, чим прекрасний договір пайового будівництва, і які негативні фактори з’являються при його укладанні.
Переваги укладення ДДУ:
- Купівля справжнього нерухомого об’єкта. Законодавством передбачається, що в ДДУ повинно міститися детальний опис об’єкта купівлі-продажу і самого об’єкту, що будується.
- Зменшення ризиків обману. Договір пайової участі оформляється в Росреестра обов’язково за законом, іншими словами ви купуєте те, що дійсно будується або починає будуватися.
- Ціна договору залишається незмінною. З моменту укладення угоди ні якась одна сторона не має право змінювати ціну квартири в меншу або більшу сторону. Якщо після оформлення договору різко зросли розцінки на будматеріали, покупець може бути спокійний, його дана проблема не торкнеться.
- Наявність жорстких вимог. Договір пайової участі гарантує вам, що ви отримаєте власне те, що виплачували. Права забудовника в більшості випадків обходяться вимогою отримання згоди від пайовика при намірі внесення змін до проекту або умови угоди. Це означає, що без узгодження з вами зміни не траплятися. А якщо траплятися, то компанія яка займається будівельними роботами відповість згідно із законодавством.
- Наявність гарантій. Гарантію будівельної компанії чітко і в повному обсязі як правило прописом в договорі про пайову участь в будівництві квартир. Під час появи проблем і початку судових тяжб, пайовик може посилатися на договір, в якому все відзначено.
- Можливість стягнення неустойки. Для пайовика буде плюсом той момент, що при появі прострочені виплати по здачі будинку або виявленні інших форм порушення договору з боку забудовника, покупець може подати в суд на стягнення неустойки. Даний пункт діє в зв’язку з внесенням змін до існуючого закону для захисту прав пайовиків.
- Можливість перервати договір як в односторонньому, так і в двосторонньому порядку практично в будь-який час. Такі права прописуються заздалегідь.
Мінуси укладення ДДУ:
- Ризик банкрутства забудовника через збільшення розцінок на будівельні матеріали, так як покупця таке питання не стосується, а витрати забудовника стають більше. При аналогічні зміни і підвищеннях цін компанії з будівництва дуже часто банкрутують, так як фінансів не вистачає, а пайовики залишаються ні з чим. Це не обертається нічим приємним для покупця.
- Збільшення термінів оформлення. Терміни придбання квартири і оформлення необхідних документів стають більше, так як ДДУ необхідно реєструвати в Росреестра.
- Необхідність виплати вартості квартири досить швидко. При укладанні ДДУ ви не зможете отримати оплату частинами на 5 або 10 років. Максимум, який в більшості випадків компанії по будівництву надають пайовикам — це 6 місяців, іноді до 5 років. З цієї причини доводиться вносити повну суму відразу або оформляти позику під заставу нерухомості на покупку житла в банківській структурі під відсотки.
- До підводних каменів ДДУ можна віднести і те, що заздалегідь анулювати договір складно. Згідно із законодавством про участь у спільній частковій будівництві, анулювати договір можна якщо є наявність вагомих підстав на те і надання неспростовних доказів ситуації, що виникла. Але цивільний кодекс Російської Федерації і закон про захист прав споживачів дозволяють покупцеві розривати договір ДДУ без вагомих на те підстав.
Підписання контракту ДДУ
Купівля житлових приміщень в будинку який будується і пайову участь в будівництві згідно з договором ДДУ — єдиний випадок в законі Російської Федерації, коли покупець не визнається комерційним партнером забудовника (так як практично оплачує його діяльність), а визнається споживачем. З цієї причини на захист прав пайовиків постають не тільки ДДУ і закон про участь у спільній частковій будівництві, але і цивільний кодекс Російської Федерації і закон про захист прав споживача. Чи потрібно говорити про те, що підписання контракту пайового будівництва — найнадійніший спосіб покупки житлової нерухомості в об’єкті будівництва, хоча і він не дає повної гарантії.
Які права дає ДДУ дольщику
При укладанні встановленого договору пайовики набувають багато прав, які можуть відстоювати у суді при появі несподіваних обставин:
- Контроль за витратою коштів, завдяки змінам, що вступили в силу перед початком 2018 року або змін, які готуються до прийняття. За новим законом забудовник повинен вести конкретну звітність про фінансовий стан компанії в наш час і надавати їх в уповноважений орган.
- Наявність доступу до документації. Згідно із законодавством забудовник зобов’язаний подати дольщику документи для більш уважного вивчення. Це можуть бути проектна декларація або інший серйозний документ.
- Право отримати квартиру. Компанія яка займається будівельними роботами зобов’язана добудувати будинок будь-якими методами, хоч грошима залучених вкладників, хоч особистими коштами або фінансами, отриманими у позику від банківських установ.
- Право на отримання повідомлення про завершення будівництва за 14 днів.
- Можливість стягнення грошових неустойок і штрафів за затримку термінів здачі будинків.
На що звертати власну увагу при створенні договору ДДУ
Договір по ДДУ — дуже суттєвий документ. Перед підписанням його необхідно уважно вивчити. При можливості, дати ознайомитися з ним юристу у якого великий досвід. Більшість людей, підписуючи не дивлячись, паперу і не розбираючись в них, ставлять себе в небезпечне становище, так як в разі обману девелопером не зможуть підтверджувати власну правоту повністю.
При ознайомленні з договором увагу своє зверніть на наступне: