Купівля квартири з переуступки в новобудові: що це значить
Юридичні особливості договору уступки права вимоги на житлову нерухомість дозволяють придбати гарантію отримання ще не побудованої квартири.
Договір переуступки об’єкта житлової нерухомості юристи називають договором поступки права вимоги або заміни сторони у зобов’язаннях. У січні 2018 року редакція Domik.ua вивчила правила укладання таких угод по житлової нерухомості.
В сучасній українській практиці договори переуступки житла в незавершених новобудовах цікаві і первинним покупцям, які вирішили поступитися право на вимогу квартири в недобудованому будинку, і новим покупцям — клієнтам, які побажали стати власником житла. Затребуваність в таких угодах серед покупців пояснюється доступною вартістю нерухомості. Ціна квартири на початковому етапі будівництва завжди нижче, ніж на етапі завершальному. Крім того, при переуступку вторинний покупець може розраховувати на ціну нижчу, ніж пропоновану забудовником в обраному житловому комплексі.
Договори поступки права вимоги застосовують на первинному ринку нерухомості при продажу житла в споруджуваних новобудовах, коли квартири як об’єкта власності на правовому рівні поки що не існує. Висновок подібного договору фіксує перехід права вимоги від первинного покупця житла до нового покупцеві. При затвердженні договору поступки новий покупець не отримує квартиру у власність, а набуває право на її отримання у власність.
Як виглядає механізм реєстрації забудовниками будівлі завершеного будівництва, введення будинку в експлуатацію та переведення квартир в об’єкт власності інвестора житла, читайте за посиланням.
Суб’єкти договору переуступки
У договорі купівлі-продажу квартири з переуступки беруть участь три суб’єкти: первинний покупець права вимоги — продавець, вторинний покупець цього права і забудовник.
Забудовник дає згоду на вчинення переуступки, підтверджуючи, що перший покупець виплатив 100% вартості квартири по праву вимоги. Якщо цього не відбулося, забудовник дає згоду на угоду, якщо новий покупець зобов’язується доплатити суму за право вимоги до повного обсягу, визначеного в договорі між забудовником і першим покупцем.
Покупець квартири з переуступки, крім загальноприйнятої перевірки забудовника, повинен врахувати, що він бере на себе всі зобов’язання первинного покупця, закладені в попередній договір купівлі-продажу нерухомості. Ці зобов’язання залежать від встановлених законодавцями форм залучення інвестицій в будівництво житла.
Типи первинних угод про залучення інвестицій в житло, доступні для договорів переуступки
Відповідно до закону № 978-15 від 10.06.2017 «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», в Україні приємний наступні фінансово-кредитні механізми залучення коштів для будівництва житла, описані нижче.
Особенности покупки новостройки в 2020 году | Что такое счет эскроу?
Участь покупця в фонді фінансування будівництва (ФФБ). Покупець квартири укладає договір не з забудовником, а з фінансовою установою, що представляє інтереси будівельної компанії. Схвалення такого договору сторонами означає, що покупець став довірителем ФФБ, який передає інвестиційний внесок управителю ФФБ. Управитель організовує будівництво, зводить об’єкт, вводить його в експлуатацію і передає житло покупцеві. Договори з ФФБ діляться на типи «А» і «Б». При реалізації договору ФФС- «А» клас комфорту житла і вартість квадратного метра визначає забудовник. При реалізації договору ФФС- «Б» параметри житлової нерухомості визначає суб’єкт-управитель, а забудовник зобов’язаний виконати встановлені вимоги в ході зведення будівельного об’єкта.
Придбання житла через інститут спільного інвестування (ІСІ). При реалізації такого договору покупець квартири набуває випущені ІСІ цільові облігації. На залучені через ІСІ кошти забудовник зводить будівлю, а передача житла у власність покупцеві-власнику цільових облігацій відбувається в формі їх погашення — обміну на квартиру.
Діють договори переуступки і в разі використання форвардного деривативу — цінного паперу з гарантіями продати в майбутньому активи, якими може виступати житло. При реалізації цієї схеми первинний покупець складає договір про покупку деривативу з суб’єктом, який випустив цінний папір в обіг на біржі. Деривативи звертаються на біржі до заздалегідь визначеного моменту їх закриття. У період обертання на біржі зростає вартість цінних паперів. При закритті деривативу наступають умови виконання зобов’язань, пов’язаних з цінними паперами. У випадку з нерухомістю — викуп деривативу випустив його суб’єктом за ціною, зафіксованою на момент випуску в обіг. На отримані гроші покупець цінного паперу купує житло. На момент закриття деривативу його ціна може бути вищою за стартову. Різниця між стартовою ціною деривативу і його біржовою вартістю на момент закриття становить прибуток випустив її суб’єкта.
Інша ситуація при покупці житла, що будується житлово-будівельним кооперативом. У разі переуступки права вимоги на квартиру в ЖБК можливі ситуативні обмеження. Первинні покупці житла стають членами кооперативу, вносячи вступний внесок і особистий пай. Кооператив укладає договір з будівельною компанією, яка зводить будівлю і вводить об’єкт в експлуатацію. Після цього право власності на квартири переходить в ЖБК, який обмінює квартири на особисті паї учасників об’єднання. Для здійснення операції переуступки житла вторинний покупець повинен вступити в кооператив на правах асоційованого члена.
Обмін квартири на пай означає вступ покупця в право власності. Це може статися до виплати покупцем повного обсягу паю. У такій ситуації первинний власник квартири може користуватися житлом, але не може розпоряджатися — продати або здати в оренду. Така обставина не дозволяє робити операцію переуступки житла.
Підтвердження розрахунку між продавцем і покупцем
Не залежно від того, яким способом відбувається фінансування житлового будівництва, сторони будь-якого договору переуступки повинні письмово підтвердити проведення розрахунку по угоді. Якщо продавець і покупець домовилися провести операцію в доларах США, в договорі має бути зафіксована оплата в національній валюті. Якщо сума угоди перевищує 150 тис. Гривень, оплату відбуваються в безготівковій формі і надають підтвердження з банку. Якщо сторони домовилися про поетапну оплату, в договорі фіксується розмір і підтвердження першої оплати, що робить цей договір дійсним. Також в договорі стверджують графік подальших оплат, їх суми та форму підтвердження.
Які документи отримує покупець квартири з переуступки
Договір переуступки підлягає нотаріальному посвідченню. Після закінчення операції покупець права переуступки отримує наступні документи:
— Основний договір або його першу засвідчену контрагентом і нотаріусом копію.
— Підтвердження розрахунків між первинним покупцем і забудовником.
— Підтвердження розрахунків між первинним і вторинним покупцем.
— Акт передачі вищевказаних документів.
— Письмова згода на переуступку від первинного покупці права вимоги, якщо це не передбачено в договорі переуступки.
Дізнатися, які державні мита і збори повинні виплачувати первинний і вторинний власник майбутнього житла і компанії, що зводять купується житлову нерухомість, можна зі статті «Які податки платять інвестори і забудовники в 2017 році».
Детально ознайомитися з питаннями, які цікавлять читачів, які обговорюють можливість покупки квартири з застосуванням договору переуступки можна на форумі юридична консультація порталу Domik.ua.
Вибір житлової нерухомості для інвестування в Києві, привабливою за ціною і рівнем комфорту, можна зробити за допомогою великого каталогу пропозицій житла від забудовників столиці.
Вибрати будівельну компанію столиці, якій можна довіряти, простежити етапи діяльності підприємства і детально вивчити список об’єктів девелопера дає можливість актуальний перелік забудовників Києва.
Що таке переуступка квартири в новобудові
На первинному українському ринку нерухомості все більшої популярності набирає покупка квартир з переуступки. Зайдіть на DOM.RIA і ви побачите, що частка таких угод складає близько 10%. Це цілком законний і недорогий спосіб отримання у власність житла, що будується. Але цей спосіб несе в собі певні ризики, не завжди виправдані знижкою на вартість квартири. Так що таке і як робиться переуступка квартири в новобудові, і як придбати квартиру за такою схемою з мінімальними ризиками?
Переуступка — це продаж недобудованої квартири. Як би не хотілося заощадити, але організувати переуступку квартири в зданій новобудові не вдасться. Продавець і покупець житла в цьому випадку обмежені часом до підписання акта приймання / передачі будинку. Це правило діє і при переуступку квартири в новобудові самому забудовникові.
Як робиться переуступка квартири в новобудові
Переуступка прав на квартиру в новобудові є перепродаж недобудованої квартири за згодою і під контролем забудовника.
Первинний інвестор (по відношенню до вас — продавець), ви (покупець) і забудовник укладаєте ряд договорів для передачі вам прав власності на дане житло. Форма договору може змінюватися, тому що залежить від схеми інвестування. Але завжди договір з новим покупцем полягає в тій же формі, що і з первинним інвестором. За фактом після передачі прав у нового власника на руках повинні бути наступні документи:
- договір переуступки квартири в новобудові;
- Основний договір;
- згода забудовника на угоду;
- згода банку;
- підтвердження взаєморозрахунків;
- акт прийому / передачі паперів з переуступки.
Чим небезпечна переуступка квартири в новобудові
Как купить квартиру ? Переуступка / без агентов. Часть 2
Дана схема широко поширена, і перекупники на українському ринку щосили використовують її. Трапляється, що первинні інвестори продають нові квартири з переуступки бо мають потребу в грошах (так вони завжди говорять). Але на практиці справжньою причиною продажу може бути високий ризик того, що будівництво так і не буде закінчена. Ще один фактор ризику — те, що житло, що будується може виявитися неякісним.
Перед тим, як погодитися на переуступку прав власності на квартиру в новобудові, вам потрібно ретельно перевірити і продавця, і нерухомість.
перевірте забудовника
Впевніться, що:
- він дає згоду переуступку. Деякі забудовники відмовляють інвесторам в такій можливості, щоб виключити перекупників і випадкових людей;
- він сам має всі дозвільні документи на будівництво;
- ніхто не судиться із забудовником, і його не беруть в облогу пікетами;
- будівництво не відстає від графіка.
Також знайдіть і почитайте відгуки про переуступку квартири в новобудові даної компанії. Поцікавтеся, наскільки вдало реалізовані інші проекти. Ідеальний варіант — це забудовник, який діє через ФФБ (фонд фінансування будівництва) та укладає відповідний договір. У цьому випадку ваша угода буде проходити під контролем держави.
Перевірте правильність підготовки документів
Договір переуступки прав на квартиру в новобудові повинен бути складений детально, однозначно і повно. Він повинен бути нотаріально завірений. Всі штрафні санкції щодо забудовника за неналежне виконання ним договору (а вони там є) повинні бути перенесені в договір переуступки в тому ж обсязі. Це важливо для захисту ваших прав.
Залучайте досвідчених юристів для перевірки всіх документів і для перевірки юридичної чистоти нерухомості, що купується і для обчислення податку з переуступки квартири в новобудові. Відносно забудовника дійте так, як якщо б це була не поступка, а первинна покупка: перевірте все, що можливо.
Як укласти договір з переуступки прав на квартиру в новобудові
Зараз укладають договори з переуступки двох видів:
ДДУ — договір пайової участі. При його укладанні покупець квартири стає інвестором. Він зобов’язується покрити витрати на будівництво його частки нерухомості, для чого проводиться перерахунок. При цьому потрібна вся сума, тому переуступка квартири новобудові в іпотеку часто відбувається при укладенні ДДУ. Такий договір повинен бути зареєстрований до підписання акта приймання-передачі. Так інвестор і майбутній власник позбавляється від всіх ризиків, крім інвестиційних. З одного боку, він солідно захищений законодавством, а з іншого, якщо «щось піде не так», він втратить частину інвестованих коштів.
Якщо ви укладаєте так званий Попередній договір купівлі-продажу (ПДКп). При цьому продається право покупки (вимоги). Такий договір не проходить держреєстрацію. Це дає поле для зловживань з боку нечесних забудовників: наприклад, дубльованої продажу. З іншого боку, вам не знадобиться відразу вся сума: платежі можна вносити відповідно до основного договору. Переуступка при покупці квартири в новобудові по ПДКп — поширений, але до певної міри ризикований варіант.
Продаж недобудованого житла з переуступки була вигідним бізнесом для продавців, але зараз його прибутковість знизилася. Для покупців це як і раніше відмінна можливість заощадити на придбанні квартири. Тільки користуватися цією можливістю потрібно з розумом, перевіряючи забудовника і продавця і купируя можливі ризики.
