Що таке переуступка квартири в новобудові

На первинному українському ринку нерухомості все більшої популярності набирає покупка квартир з переуступки. Зайдіть на DOM.RIA і ви побачите, що частка таких угод складає близько 10%. Це цілком законний і недорогий спосіб отримання у власність житла, що будується. Але цей спосіб несе в собі певні ризики, не завжди виправдані знижкою на вартість квартири. Так що таке і як робиться переуступка квартири в новобудові, і як придбати квартиру за такою схемою з мінімальними ризиками?
Переуступка — це продаж недобудованої квартири. Як би не хотілося заощадити, але організувати переуступку квартири в зданій новобудові не вдасться. Продавець і покупець житла в цьому випадку обмежені часом до підписання акта приймання / передачі будинку. Це правило діє і при переуступку квартири в новобудові самому забудовникові.

Як робиться переуступка квартири в новобудові

Переуступка прав на квартиру в новобудові є перепродаж недобудованої квартири за згодою і під контролем забудовника.
Первинний інвестор (по відношенню до вас — продавець), ви (покупець) і забудовник укладаєте ряд договорів для передачі вам прав власності на дане житло. Форма договору може змінюватися, тому що залежить від схеми інвестування. Але завжди договір з новим покупцем полягає в тій же формі, що і з первинним інвестором. За фактом після передачі прав у нового власника на руках повинні бути наступні документи:

• договір переуступки квартири в новобудові;
• Основний договір;
• згода забудовника на угоду;
• згода банку;
• підтвердження взаєморозрахунків;
• акт прийому / передачі паперів з переуступки.

Чим небезпечна переуступка квартири в новобудові

Дана схема широко поширена, і перекупники на українському ринку щосили використовують її. Трапляється, що первинні інвестори продають нові квартири з переуступки бо мають потребу в грошах (так вони завжди говорять). Але на практиці справжньою причиною продажу може бути високий ризик того, що будівництво так і не буде закінчена. Ще один фактор ризику — те, що житло, що будується може виявитися неякісним.
Перед тим, як погодитися на переуступку прав власності на квартиру в новобудові, вам потрібно ретельно перевірити і продавця, і нерухомість.

перевірте забудовника

Впевніться, що:

• він дає згоду переуступку. Деякі забудовники відмовляють інвесторам в такій можливості, щоб виключити перекупників і випадкових людей;
• він сам має всі дозвільні документи на будівництво;
• ніхто не судиться із забудовником, і його не беруть в облогу пікетами;
• будівництво не відстає від графіка.

Також знайдіть і почитайте відгуки про переуступку квартири в новобудові даної компанії. Поцікавтеся, наскільки вдало реалізовані інші проекти. Ідеальний варіант — це забудовник, який діє через ФФБ (фонд фінансування будівництва) та укладає відповідний договір. У цьому випадку ваша угода буде проходити під контролем держави.

Перевірте правильність підготовки документів

Договір переуступки прав на квартиру в новобудові повинен бути складений детально, однозначно і повно. Він повинен бути нотаріально завірений. Всі штрафні санкції щодо забудовника за неналежне виконання ним договору (а вони там є) повинні бути перенесені в договір переуступки в тому ж обсязі. Це важливо для захисту ваших прав.
Залучайте досвідчених юристів для перевірки всіх документів і для перевірки юридичної чистоти нерухомості, що купується і для обчислення податку з переуступки квартири в новобудові. Відносно забудовника дійте так, як якщо б це була не поступка, а первинна покупка: перевірте все, що можливо.

Як укласти договір з переуступки прав на квартиру в новобудові

Зараз укладають договори з переуступки двох видів:
ДДУ — договір пайової участі. При його укладанні покупець квартири стає інвестором. Він зобов’язується покрити витрати на будівництво його частки нерухомості, для чого проводиться перерахунок. При цьому потрібна вся сума, тому переуступка квартири новобудові в іпотеку часто відбувається при укладенні ДДУ. Такий договір повинен бути зареєстрований до підписання акта приймання-передачі. Так інвестор і майбутній власник позбавляється від всіх ризиків, крім інвестиційних. З одного боку, він солідно захищений законодавством, а з іншого, якщо «щось піде не так», він втратить частину інвестованих коштів.
Якщо ви укладаєте так званий Попередній договір купівлі-продажу (ПДКп). При цьому продається право покупки (вимоги). Такий договір не проходить держреєстрацію. Це дає поле для зловживань з боку нечесних забудовників: наприклад, дубльованої продажу. З іншого боку, вам не знадобиться відразу вся сума: платежі можна вносити відповідно до основного договору. Переуступка при покупці квартири в новобудові по ПДКп — поширений, але до певної міри ризикований варіант.
Продаж недобудованого житла з переуступки була вигідним бізнесом для продавців, але зараз його прибутковість знизилася. Для покупців це як і раніше відмінна можливість заощадити на придбанні квартири. Тільки користуватися цією можливістю потрібно з розумом, перевіряючи забудовника і продавця і купируя можливі ризики.

Переуступка квартири — що це

Переуступка квартири — що це

Договір переуступки нерухомостІ: плюси «+» та мінуси « – » — лікбез від юриста

Уявіть: ви хочете заощадити на покупці житла і вирішили придбати його в недобудованому будинку — дешевше, ніж на первинному і вторинному ринку. Але вся нерухомість вже розкуплена за договором ДДУ. Ви можете придбати її за договором переуступки прав. У статті розповімо, що таке переуступка квартири в новобудові, як її оформити і скільки доведеться заплатити.

Що таке переуступка

Переуступка — це угода, при якій право вимоги нерухомості переходить від продавця до покупця. Угода називається цессией, продавець — цедент, а покупець — цессионарий. Все, що стосується переуступки, регламентується ФЗ №214 «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об’єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації», а також окремими пунктами Цивільного Кодексу Російської Федерації — наприклад, статтею 382.

ПРО РИЗИКИ ПЕРЕУСТУПКИ МАЙНОВИХ ПРАВ НА КВАРТИРУ…

Важливий момент: за договором відбувається не передача нерухомості, а передача прав її вимоги, тому що квартир ще не існує по документам. Покупець може вимагати право власності на нерухомість після того, як забудовник введе будинок в експлуатацію, оформивши всі необхідні для цього документи.
За яких умов можлива угода? Продаж квартири з переуступки проходить тільки в будинках на стадії будівництва. Згідно із законом, учасник пайового будівництва може поступитися права вимоги за договором тільки після оплати ціни угоди або одночасно з переведенням боргу на нового учасника ДС.
До яких об’єктів можна застосовувати продаж з переуступки? Найчастіше зустрічається переуступка прав власності при ДДУ з переуступкою обов’язків, але є і переуступка паю в ЖБК. Цесія при договорі пайової участі в будівництві більше регламентована законодавством, тому безпечніше для продавця і покупця.
Що таке договір переуступки права на квартиру? Договір переуступки права називають цессией. Його укладають на додаток до основного ДДУ або документу, укладеним при вступі в житлово-будівельний кооператив. За договором, в основний угоді змінюється учасник ДС — забудовник зобов’язаний передати нерухомість не тому, з ким вперше уклав договір, а тому, хто придбав право вимоги на нерухомість.
Які вимоги є до угоди? Цесія, як і укладення договору ДДУ, повинна обов’язково пройти реєстрацію в Росреестра. Без реєстрації у вас не буде ніяких юридичних прав на нерухомість. Крім того, забудовник обов’язково повинен дозволити переуступку прав, інакше угода не відбудеться.
Чим цесія відрізняється від купівлі-продажу? За договором купівлі-продажу покупець отримує готову нерухомість і відразу оформляє право власності на неї, а продавець — грошові кошти за житло. За договором переуступки покупець отримує лише права вимоги на нерухомість, якої ще немає, а іноді — і зобов’язання оплатити залишок внеску забудовнику. Тобто цесія — це гарантія того, що оформлення права власності відбудеться в майбутньому.

Плюси і мінуси переуступки права вимоги на нерухомість

У будь-якого способу покупки є плюси і мінуси, цесія — не виняток. Розглянемо переваги переуступки для продавця і покупця.
для продавця
Можливість швидко заробити на переуступку квартири — можна укласти договір ДДУ відразу після публікації проектної декларації, а переуступити права під кінець будівництва, коли нерухомість зросте в ціні.

Переуступка прав вимоги на нерухомість займає більше часу на оформлення, ніж договір купівлі-продажу, дарування та інші форми документів. Потрібно спілкуватися з забудовником, покупцем, відвідувати Росреестр.

Оподаткування. Цесія, як і інші угоди з нерухомістю, вчинені з метою отримання доходу, оподатковуються і вимагають подачі декларації згідно 208 статті НК РФ .
для покупця
Можливість купити житло дешевше, ніж на первинному і вторинному ринку. Якщо цеденту терміново потрібні гроші, можна купити нерухомість навіть дешевше, ніж купував він. Різниця в ціні іноді досягає 5-20%.
Можна заробити на перепродажі — якщо купити житло на етапі будівництва, ви витратите менше, ніж якщо купували б його на первинному ринку. Після здачі будинку в експлуатацію можете продати квартиру з націнкою 5-50% в залежності від інвестицій, ситуації на ринку.
Отримання не нерухомості, а права вимоги на неї. Забудовник може збанкрутувати, затягувати термін будівництва або термін оформлення документів. А при стандартному договорі переуступки ви зможете впливати тільки на компанію-забудовника, а не на цедента.
Можна купити право вимоги з невиконаними до кінця зобов’язаннями або простроченням виплат забудовнику.
Можна стати жертвою «подвійних продажів», якщо не реєструвати договір в Росреестра, або втратити інвестиції, якщо оформити його неправильно.
Забудовник може збанкрутувати, і об’єкт виявиться недостроем — іноді будівництва затягуються на роки.

Як правильно вибрати житло для покупки з переуступки

Щоб мінімізувати ризики при покупці недобудованого житла, попросіть у продавця оригінал ДДУ. Перевірте, чи є на ньому печатки і підписи забудовника, відмітка про реєстрацію в Росреестра. Якщо всього цього немає — перед вами шахрай.
Також перевірте репутацію забудовника. Для цього:
&# 128270; Перевірте, чи не знаходиться забудовник в стадії банкрутства. Для цього треба зайти на сайт Єдиного федерального реєстру відомостей про банкрутство і введіть назву компанії. Якщо вона — банкрот, відмовтеся від покупки. Інакше доведеться витратити багато сил, грошей, нервів на те, щоб отримати хоч якусь компенсацію.
&# 128270; Подивіться, чи не заведено чи на компанію-забудовника кримінальних справ. Зробити це можна в електронній картотеці сайту Федеральних арбітражних судів. Врахуйте, що чим більша компанія — тим більше судових справ з нею буде. Подивіться на суть — через що люди подають до суду, що вимагають, які рішення винесені за раніше закритим справах.
&# 128270; Подивіться проектну декларацію. Забудовники розміщують її у відкритому доступі на офіційному сайті або висилають за першим запитом. Перегляньте терміни здачі, характеристики житла. Якщо інформація відповідає реальному стану справ, забудовнику можна довіряти.
&# 128270; Почитайте відгуки про компанію. Увійдіть на форумах, поспілкуйтеся з тими, хто вже купував житло по ДДУ або договором переуступки. Якщо негативних відгуків більше — від покупки краще відмовитися. Якщо їх мало чи ні — компанії можна довіряти: швидше за все, вона працює якісно.

Як зробити переуступку квартири в споруджуваному будинку — інструкція з оформлення договору

Купівля квартири з переуступки прав вимагає збору пакету документів, складання договору і його реєстрації в Росреестра. Ми пояснимо, що потрібно робити, по кроках.

Крок 1: зберіть пакет документів

Для реєстрації цесії обом сторонам знадобляться:
&# 128194; письмову згоду на операцію або особиста присутність подружжя;
&# 128194; сам договір пайової участі;
&# 128194; дозвіл на переуступку прав від забудовника;
&# 128194; довідка про погашення заборгованості перед забудовником;
&# 128194; дозвіл від банку на переуступку прав.
Письмова згода чоловіка продавця потрібно, якщо в шлюбі був оформлений ДДУ і проведена оплата за об’єкт пайового будівництва. У цьому випадку майно є спільно нажитим, і чоловік повинен надати письмову нотаріально засвідчену згоду на продаж. Якщо покупець теж знаходиться в шлюбі, йому також потрібно отримати письмову згоду від чоловіка на угоду.
Цесія вносить зміни в договір: на місце старого пайовика — продавця — стає новий — покупець.
Дозвіл на переуступку прав від забудовника потрібно, щоб він не зміг визнати угоду незаконною. Якщо вимога отримувати згоду забудовника на переуступку прав в ДДУ, обов’язково повідомте компанію про намір провести операцію і отримаєте письмову згоду. Якщо такої вимоги немає в основному договорі, достатньо направити забудовникові письмове повідомлення про проведення операції. Деякими ДДУ передбачено, що забудовник стягує плату за видачу дозволу на переуступку прав.
Довідка про погашення заборгованості перед забудовником видається компанією-забудовником після повної оплати ціни договору. Якщо заборгованість не погашена, в угоді бере участь представник забудовника, а обов’язок по виплаті грошей переходить до цессіонеру — покупцеві нерухомості.
Дозвіл від банку на проведення операції потрібно, якщо продавець — первинний покупець нерухомості — набував її на кредитні кошти. У цьому випадку право вимоги знаходиться під заставою. Якщо не отримати згоду банку, угоду визнають неправомірною. Важливо: деякі банки видають дозвіл, тільки якщо покупець уже виплатив всю суму боргу.

Договір переуступки нерухомостІ: плюси «+» та мінуси « – » — лікбез від юриста

ПРО РИЗИКИ ПЕРЕУСТУПКИ МАЙНОВИХ ПРАВ НА КВАРТИРУ…