Що таке обтяження на квартиру і в чому полягають його особливості?

Помилки при складанні заповіту у нотаріуса — юридична консультація по спадкуванню

Актуальність статті: март 2020 р.

Більшість господарів нерухомого майна або її споживачів хотіли б знати про характерну проведення продажу або купівлі обтяжених квартир. Важливим вважається можливість проведення операцій без проблем і додаткових розглядів.
Наприклад, більшість навіть не знають, що це таке — обтяження на квартиру, і чим воно ускладнює укладання договорів. Під обтяженням передбачається обмеження прав господаря в зв’язку з частковим володінням квартирою іншою людиною або організацією. Це буває як банківське, так і державна установа, або певна особа.

види обтяження

Для вирішення отриманої ситуації обмеження прав, потрібно розуміти сенс його. Необхідно мати на увазі, що означає квартира з обтяженням конкретного типу, як вона буде впливати на порядок дій власника-продавця і знайденого покупця.
Згідно із законом виділені такі варіанти обтяжень:

1. Реалізація заставної нерухомості

передбачає отримання фінансів в рахунок тимчасової (до моменту повернення боргу) передачі частини прав на володіння нерухомістю фінансовій установі.
Оскільки господар узяв гроші, то він повинен пред’явити організації вагому гарантію їх зворотної передачі. Завдяки цьому до моменту повернення коштів і закриття договору проводити операції господар не здатний.

2. Оренда

Купівля нерухомого майна з орендарями — прикре явище. З цієї причини господар не повинен проводити операцію до моменту виселення мешканців і повного звільнення житлоплощі.

Проблема полягає в терміні домовленості між господарем і постояльцями, він може становити приблизно року на момент продажу житлової площі. Тоді процедура виселення попросить судового втручання.

3. Рента

Забезпечення господаря усіх важливих протягом життя або конкретного проміжку часу дає можливість отримати у власність його квартиру. Завдяки цьому продаж квартири, яка зобов’язана в подальшому перейти до нового власника, повинна виключатися.
Якщо ж сьогоднішній господар передумав передавати нерухомість або більше не потребує допомоги другої сторони, необхідно провести розірвання договору. Також знадобиться і повернення раніше отриманих фінансів і перерахунок грошей, виданих на придбання предметів гострої необхідності, продуктів або лікарських засобів.

КОЛИ ДАРУВАННЯ КРАЩЕ ЗАПОВІТУ?

Детальніше про те, що таке довічна рента квартири — читайте тут.

4. Арешт

Дане обтяження вважається самим непростим. Необхідність арешту може бути сталася через відсутність достатньої оплати рахунків і послуг. В даному випадку обмеження будуть застосовані з боку державних служб і ніякі сторонні організації не зможуть вплинути на прийняте рішення.
Особливим випадком вважається не просто обмеження операцій і їх заборона, а й неможливість господаря жити у власній квартирі.

5. Довірче управління

Варіант з довірчим управлінням припускають нагляд за власністю стороннього особи. Договір складається на конкретний термін, з цієї причини і права частково передаються тимчасовому власнику.
Наприклад, при виїзді за кордон господарі хочуть, щоб за їх нерухомістю стежили і в строк виплачували приходять рахунки. Відведений право розпорядження може бути знято раніше терміну виключно при смерті виконавця або за згодою двох сторін.

Чим небезпечна квартира з обтяженням для покупця і господаря?

Продаж обтяженої квартири не менш небезпечна операція, ніж її придбання.
Господар, який в силу нестандартних обставин не зняв обмеження і здійснив передачу прав, буде змушений тривало розбиратися з виникнувшими проблемами. Дуже складною процедура буде, коли господар після підписання паперів відправився за кордон і не має можливості повернутися для вирішення ситуації.
Господарі, які хочуть знати, як продати квартиру з обтяженням, повинні відразу звернутися за професійною допомогою. Найкраще заручитися підтримкою юриста, здатного прояснити всі тонкощі ситуації і знайти найбільш гарне рішення.
Якщо ж продаж пройшла, а обмеження не були зняті, то буде потрібно витратити достатньо часу на вирішення проблем з судом і новоспеченими власниками. Оплата всіх витрачених коштів на проведення нарад і прийняття рішень будуть стягуватися з самого винуватця.
З цієї причини колишньому господареві корисніше і безпечніше буде звільниться від обмежень до моменту продажу.
Покупець також наражається на небезпеку під час покупки обтяженої нерухомості. Наявні обмеження не дають змоги йому повністю розпоряджатися майном. Повернення грошей до вирішення проблем також неможливий, а судові розгляди можуть затягнутися на довго.

Найскладнішими випадками практики вважається придбання житлової площі, де прописаний неповнолітній або він володіє її частини. Обговорювати маленькі деталі і виконувати повну передачу можна тільки при сприянні опікуна. Не всі піклувальники погодяться на аналогічні дії.
Головне не забути врахувати і можливість повного розпорядження правом господаря. У більшості випадків буде неможливо проживання (Наявність орендарів або довічних мешканців), а ануляція договору, повернення витрачених фінансів і зворотна передача квартири будуть занадто довгими.
З цієї причини попередити такі явища потрібно перед покупкою нерухомості. Покупець знизить ризик участі в проблемної угоді при вивченні будинкової книги, відомостей про житлоплощі, її обмеження. Це дасть можливість уникнути подальших позовів і втрати особистого засобів і часу.

Як продати і придбати нерухомість з обтяженням2

Виконання передачі прав стає потенційним лише після зняття обмежень. Коли на нерухоме майно накладено арешт, чудовим рішенням стане вирішення спорів з держ. службами.
Заставна нерухомість попросить повернення позикодавцеві запозичених коштів, а при здачі в оренду потрібно обговорити з нинішніми мешканцями необхідність переїзду. Більшість з випадків вирішуються швидко, деякі вимагають істотних витрат часу.
Якщо господар не має можливостей для зняття обмежень, то рекомендується почекати з продажем. Згідно з укладеною угодою можуть послідувати розгляду з судом, гос.службе, третіми особами (орендарями, керівним).
Всі тонкощі обтяження не можна ховати від покупця. У багатьох випадках людина, що бажає стати господарем своєї житлової площі, йде на поступки і допомагає опонентові вирішити проблематику з обмеженням (якщо вони бувають зняті самим покупцем після переоформлення).
Купівля обтяженої квартири виконується після вивчення всіх паперів за нинішнім обмеження і його характерних.
Проводити складання договору з продажу та купівлі потрібно у нотаріуса. При укладанні застосовуються додаткові папери (від банку, держ. Структури) про можливість виконання операції. Юрист складе незвичайний документ, в якому будуть описані всі умови передачі і майбутнього розпорядження новим господарем.
Наприклад, можуть бути в типовий договір внесені пункти про терміни виписки / виселення проживаючих у квартирі сторонніх. При іпотечному обтяження важливі гарантії виплат в конкретні проміжки часу.
Опікунські дозвіл на продаж (При прописку неповнолітнього) також має бути враховано. Кожен вид обмеження має собстенних нюанси і повинен підкріплюватися рядом паперів, що підтверджують правдивість складається договору.

Договір купівлі-продажу

Рекомендуємо зразок договору купівлі-продажу обтяженої квартири: Завантажити бланк.

Як перевірити, чи знято обтяження і як правильно його зняти?

Зняття обтяження спирається на отримання підтверджуючого документа від закладу, яке встановлювало обмеження. Для банківської установи це буде видача паперу про виплату позики під заставу нерухомості на покупку житла, для держ. органів довідка про зняття заборон у зв’язку з виплатою боргів, прийняттям рішення про розподіл майна між дружиною і чоловіком.
Детально про зняття обтяження після виплати позики під заставу нерухомості на покупку житла написано в даній статті.
Для довірчого управління стане підтвердженням минулий договір, свідоцтво про смерть керуючого особи або документ, який гарантує взаємне рішення про розірвання договору.
Отримання паперів проводиться після подання та розгляду заяви від господаря згідно з рішенням питання про скорочення.
Для покупця основним етапом перед покупкою стане перевірка зняття обтяження. оскільки необхідно переконатися в правильності рішення за допомогою докази від Державного реєстру. Дізнатися про відсутність обмежень можна при подачі заявки в відповідну службу і отриманні виписки з нерухомості.
ЕГРП виписка містить всю інформацію по обтяженню і включає інформацію по проведеним раніше операцій. Знадобиться документ, як продавцеві, так і покупцеві.
Ось так виглядає ця виписка (зразок):

Період дії паперу з моменту отримання буде тридцять днів. Але дуже точними і надійними дані вважаються протягом 1-3 днів після видачі виписки. Час на підготовку відомостей, їх упорядкування буде приблизно 1-2 днів.
При виконанні операцій, які пов’язані з продажем або придбанням обтяженого житла, необхідно розглядати не тільки документи, що додаються, а й спеціалізовану виписку. Вона дасть можливість точно дізнатися про характерну дію обмежень, кількості власників квартири та інших нюансах.
Підготовча підготовка паперів дасть можливість господареві швидше передати нерухомість новому господареві і звільнити себе від боргів. А покупець за підтримки юриста і старанною перевірці паперів зможе в короткі терміни отримати у власність квартиру.
Пропонуємо переглянути відео про продаж нерухомості в даному варіанті:

Які бувають обтяження на квартиру і чим вони заважають при спадкуванні

Операції з нерухомим майном складають важливу частину нашого життя. Під час покупки житла необхідно знати, чи не накладено на нього обтяження. Це убезпечить від допустимих труднощів з оформленням прав володіння. Ми розповімо, що означає квартира з обтяженням, хто і на яких підставах може покласти обтяження і як таке обмеження знімається.

Що таке обтяження на квартиру

Житлова площа в обтяження? що це означає? Обтяження? це обмеження прав господаря на розпорядження житловим майном.
Господар не може продати, заповідати або презентувати житло без згоди третіх осіб.

види обтяжень

Розглянемо, які бувають обтяження на квартиру. Вагома частина обмежень, накладених на кімнату, квартиру або будинок, оформляється в Росреестра, втім є обтяження, які офіційно не кріпляться.

До обмежень з обов’язковою реєстрацією в Росреестра належать такі варіанти:

1. застава житла. Коли купуєте житлову площу або будинку в позику під заставу нерухомості на покупку житла з’являється іпотечне обтяження. Куплене майно знаходиться в заставі у банківської установи до повного закриття кредитного договору господарем. Якщо платежі від боржника не надходять, банк може забрати і продати майно для погашення боргового зобов’язання.
2. договір ренти. Це офіційне оформлення передачі житла після смерті господаря. Згідно з угодою ренти майбутній наступник зобов’язаний утримувати і якщо необхідно надавати регулярну фізичну допомогу квартировласнику або будинку.
3. орендний договір. Це надання прав непостійного проживання в квартирі за конкретну плату. Якщо орендний договір укладено більш ніж на рік, навіть після продажу житлової площі наймач має право на проживання.
4. опіка. Захист прав неповнолітніх власників нерухомості. Органи опіки можуть заборонити угоду купівлі-продажу, якщо господар квартири не зможе пред’явити доступні умови проживання неповнолітніх в подальшому.
5. арешт * конфіскація житла по суду або арешт господаря. За цих обставин будь-які угоди з житловою площею заборонені.
6. Довірче управління. Це передача господарем прав на управління житловою нерухомістю. Оформляється нотаріально, втрачає силу після купівлі-продажу квартири.
7. сервітут. Під сервітутом мається на увазі наявність прописаних осіб, які мають право на довічне проживання. Якщо навіть в будинковій книзі всі попередні мешканці виписані, особи, які уклали договір сервітуту, все одно право мають на розміщення в квартирі. Якщо сервітут не знято до придбання нерухомості, його доведеться сперечатися по суду.

Обтяження на квартиру можна покласти і без реєстрації в Росреестра. Воно дає право на розміщення в квартирі навіть після її продажу.
Після пред’явлення прав на житло іншими особами угода купівлі-продажу визнається недійсною.
До обмежень, які не треба реєструвати в Росреестра, відносяться:

1. Прописка в квартирі. Дізнатися інформацію про прописаних покупець може з будинкової книги.
2. Продаж житлового майна без повідомлення учасника частки в нерухомості, якщо житлова площа належить кільком власникам.
3. Право одного з подружжя на частку в житло (під час покупки в шлюбі, за умов оформлення на одного з подружжя).

Хто може покласти обтяження

Особи, які право мають накладення:

• господар? за своєю ініціативою оформляє договір обтяження на квартиру, наприклад, через покупку житла в позику під заставу нерухомості на покупку житла;
• суд? наприклад, при стягненні боргів за комунальні послуги;
• офіційна особа? наприклад, арешт житлової нерухомості;
• банк? якщо є наявність майна для застави.

Підстави і порядок накладення обтяження

Підставою служить ініціатива господаря якої третьої сторони. Наприклад, за договором іпотеки ініціатором стає господар. Наприклад якщо господар накопичив борги по оплаті послуг ЖКГ, ініціатором накладення обмежень виступає суд.
Порядок накладення простий: Після узгодження сторін подається заявка для оформлення обмеження в Росреестра.
приклад. Пан В. А. отримав кредит в банку на пільговій основі, які надаються тільки якщо є наявність застави. Як кредитного забезпечення пан В. А. пред’явив фінансової структури власну квартиру з трьома кімнатами квартиру. Банк і господар уклали договір і направили інформацію про скорочення, накладеному на житло, в Росреестр. Так сталося накладення обтяження.

Чим заважає обтяження в спадковому праві

Основні труднощі заповіту на квартиру з обмеженням * це перехід обтяжень житла до спадкоємця.
Увага! Обтяження заважає тим, хто отримує спадщину за заповітом.
Є кілька видів переходу прав успадкування: За заповітом і згідно із законодавством. У разі отримання спадщини за заповітом наступник буде змушений прийняти майно в тому вигляді, в якому його залишив господар. Якщо спадкування оформляється згідно із законодавством, наступник може отримати частину майна і відмовитися від спадщини з обмеженням.

Інші обмеження, що накладаються на власників

Є обмеження, які пов’язані з даруванням обтяженої квартири. Можливість відчуження житлового майна залежить від типу обмеження.
Наприклад, чи можна презентувати частку в квартирі з обтяженням2 Фахівці відповідають ствердно, але із застереженням. Господар може оформити дарчу на подібну житлову площу або частку в ній лише за умови схвалення третіх осіб (наприклад, за згодою банку). Класично обмеження перешкоджають прямої реалізації житла. Інакше кажучи, оформити дарчу на квартиру з обтяженням можна, якщо дарування не схвалить третя особа.

Чи можна прописатися в такій квартирі після вступу в спадщину

Обмежене розпорядження майном не забороняє власникові прописатися в квартирі з обтяженням. Решта видів обтяжень припускають згоду зацікавлених осіб. Заборона на будь-які угоди з житловою нерухомістю з’являється виключно при арешті або в період виконання слідчих заходів.

Чи є шанс реалізації успадкованого обтяженого майна

Реалізація успадкованого майна виконується за згодою зацікавлених осіб, що наклали обмеження, або після зняття обтяження.

Як знімається обтяження

Зняття обмеження відбувається після повного погашення зобов’язань за кредитним договором, якщо вони є. Інші обтяження прибираються при узгодженні з учасниками договору.
Передчасно згасити кредит під заставу нерухомості можна без сторонньої допомоги або із застосуванням сімейного капіталу. Процедура передбачає примусове виділення часток по сімейному капіталу для захисту прав дітей.

висновок

Під час покупки житла рекомендується проаналізувати юридичну «чистоту» квартири. Вона як правило має обтяження, накладені третіми особами та зареєстровані в Росреестра, наприклад, арешт або заставу. Також житло може бути обмежена без реєстрації, наприклад, завдяки наявності незгодних з продажем господарів частки або прописаних мешканців.
Подібна нерухомість, якщо вона дістається за заповітом, переходить до господаря одночасно з обмеженнями. Презентувати житло, отримане у спадок з обтяженням, можна за згодою третьої сторони. Продати його дозволяється лише після зняття обмеження.

ЧОМУ СТРОКИ ОФОРМЛЕННЯ СПАДЩИНИ НЕОБМЕЖЕНІ?

КОЛИ ДАРУВАННЯ КРАЩЕ ЗАПОВІТУ?