Ризики при покупці квартири з переуступки прав в зданому будинку
Одним із способів, за допомогою яких можна придбати житлову нерухомість в зводиться будинку, є договір переуступки прав на неї. Тим, хто не цікавився цією темою, може бути не зовсім зрозуміло, що це таке і в чому полягає відмінність даного договору від інших способів покупки квартир у споруджуваних будинках.
Даний договір має основна відмінність від інших, яке полягає в тому, що якщо в якості покупця, як і в переважній більшості інших випадків, виступають звичайні люди, то продавцем є не юрособа, тобто компанія-забудовник, а таке ж фізична особа.
Як це відбувається в реальному житті? Припустимо, одна людина уклав договір пайової участі і, згідно з цим документом, він набуває права на квартиру в споруджуваному будинку. Вся процедура виконана відповідно до вимог законодавства (укладення договору, реєстрація цього договору в відділеннях Росреестра і так далі).
Будучи фактичним власником квартири, він має право розпоряджатися нею, незважаючи на те, що об’єкт не вважається завершеним. Законодавство допускає продаж квартири, придбаної у забудовника необмежену кількість разів, до того моменту, як будівля буде прийнято в експлуатацію. Тобто, один і той же об’єкт може бути проданий кілька разів. Кожна наступна продаж квартири вимагає обов’язкового внесення змін до договору пайової участі в частині, що стосується найменування покупця. Саме те, що фактично кожна продаж об’єкта нерухомості означає перехід прав на нього до іншої людини і дало назву всій процедурі.
Юридичний портал bukva-zakona.com ще раз нагадує, що придбання квартири подібним способом допустимо тільки до того моменту, як будинок не буде зданий в постійне використання. Після підписання спеціальною комісією всього пакету документів на будинок купити квартиру можна буде, тільки за допомогою інших способів.
Теоретично необмежену кількість переходів права володіння об’єктом нерухомості несе в собі значні ризики для покупця. Для того щоб максимально убезпечити себе при придбанні квартири цим способом слід уважно вивчити всю документацію, що стосується даному об’єкту і всьому, що з ним пов’язано.
1. Зареєстрований у відділенні Росреестра договір про пайову участь з першим власником квартири. Цей договір повинен містити всі ті зміни, які відбувалися з квартирою і обов’язково бути у останнього господаря.
2. Всі договори, що обумовлюють переуступку прав, які полягали у відношенні об’єкта. Ці договори необхідні для того щоб вся послідовність зміни господарів була прозора і могла легко бути відстежено.
3. Підтвердження оплати покупки. При переуступку прав продає сторона обов’язково передає покупцеві всі платіжні документи на квартиру. Це відноситься до всіх можливих способів оплати — готівковій або безготівковій, оплати, виробленої відразу і в повному обсязі, або в розстрочку і так далі. Покупцеві буде незайвим навести довідки в компанії-забудовника, на предмет того, чи немає заборгованостей з оплати квартири.
При частій зміні господарів і великій кількості договорів переуступки прав наявність неоплаченої або простроченої заборгованості може легко бути непоміченим. У майбутньому цей фактор може стати причиною подачі судових позовів компанією-забудовником і навіть втратою об’єкта нерухомості.
4. Схвалення з боку компанії-забудовника на здійснення угоди. Однозначної вимоги щодо наявності цього документа законодавство не містить, але найчастіше в договорі з компанією пункт про те, що всі дії з переуступки права повинні супроводжуватися отриманням від неї згоди на це, є. Тому, щоб не допускати порушення договору слід отримати схвалення на операцію.
5. Якщо продавець має чоловіка, то необхідно нотаріально підтверджене згоду від нього на вчинення правочину. Якщо квартира в свій час купувалася в часткову власність на кілька господарів, то це повинно бути відображено в договорі, і кожен з цих господарів повинен вказуватися в якості продавця.
До числа інших потенційних ризиків при купівлі квартир за договором переуступки прав можна віднести наступні.
1. Можливі проблеми у компанії-забудовника, які стали причиною продажу квартири колишнім власником. Перед укладанням угоди слід уважно вивчити всю інформацію, що стосується компанії-забудовника. Придбання квартир у компаній, що знаходяться на стадії банкрутства або мають серйозні фінансові проблеми, може серйозно ускладнити операцію.
2. Якщо після продавця залишився непогашений борг слід обов’язково відобразити це в договорі і узгодити способи його погашення з компанією-забудовником.
3. Одним з найбільш серйозних ризиків при переуступку прав на квартиру є «подвійні» продажу. Щоб убезпечити себе від цього не варто робити оплату до реєстрації договору в відділеннях Росреестра.
Найчастіше, покупець нерухомості при використанні цього способу має можливість заощадити. Але щоб не стати жертвою шахраїв або не потрапити в складну матеріальну ситуацію слід уважно поставитися до всіх деталей угоди. При виникненні будь-яких труднощів краще звернутися до допомоги досвідчених юристів.
Що таке переуступка квартири в новобудові
Тенденція активного розвитку в сфері житлового будівництва спостерігається з 2007 р Об’єктом в угодах з придбання та реалізації виступає не тільки нерухомість, а й права на житлоплощу, розташовану в будинку, що будується. Новий різновид інвестування коштів — придбання майна на первинному етапі зведення будівель. Переуступка квартири в новобудові — угода про продаж купленого об’єкта.
Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як БЕЗКОШТОВНО вирішити саме Вашу проблему — звертайтеся до консультанта:
8 800 350-31-82 (Регіони)
Це швидко і безкоштовно!
При укладанні з організацією, що здійснює будівництво житлового будинку, договору на пайову участь, громадянин набуває первинні повноваження на володіння квартирою. Їх він може передавати третій особі, якщо оформлена переуступка прав власності.
Це різновид угоди, яка має на увазі оплатне віддачу повноважень володіння майновим об’єктом. Інша назва такої угоди — цесія. Сторонами тут будуть цедент (продавець), забудовник і цессионарий (покупець). Без участі будівельної організації не обійтися, оскільки підписання договору переуступки прав зачіпає її інтереси.
По завершенні оформлення будь-яке спірне питання нового власника належить регулювати із забудовником. Особливість різновиди договорів з продажу та купівлі такого типу нерухомості полягає в укладанні угод до введення житлоплощі в експлуатацію, а також, не чекаючи підписання документа про передачу-прийом (акта).
Більшість пайовиків, які не планують проживати в придбаній квартирі після будівлі, вважають за краще реалізувати квартиру. Одні продають майно до завершення забудови при істотному зростанні вартості, а інші проводять операції на дуже вигідних умовах на вторинному ринку після закінчення робіт.
КВАРТИРА В НОВОСТРОЙКЕ ПО ПЕРЕУСТУПКЕ ЧТО НАДО ЗНАТЬ? Записки агента
При підписанні продається не сам об’єкт, а фактично права на нього. Тому угода і називається переуступкою житла. У кожної сторони будуть свої переваги. Пайовикові не буде потрібно чекати здачі в експлуатацію завершеного будинку, а потенційний власник заощадить істотну суму на придбання.
Існує ймовірність наявності невтішних перспектив. Так відбувається, коли будівельні роботи не будуть доведені до фіналу. З цієї причини часткові учасники проекту всіма силами прагнуть повернути свої витрачені гроші.
У певному відношенні переуступка прав вимоги на квартиру безпечніше угод, що укладаються в сфері первинного ринку. На відміну від звичайного договору про участь у пайовому будівництві (ДДУ), подібні угоди часто підписуються на завершальних етапах забудови, коли небезпека втратити гроші і майна мінімальна. Ціна на житлоплощу буде порівняно нижчою за ту, що використовується після введення будівлі в експлуатацію.
Продаж квартири з переуступки прав
Для оплатної передачі повноважень повинна бути пройдена реєстрація ДДУ. Це виключить виникнення будь-яких питань, оскільки на бланку буде стояти відмітка Росреестра.
Якщо реєстрація не проводилася, то переуступка не має законної сили. Повноваження можуть надаватися особі при виконанні певних умов, тому їх існування буде залежати від реалізації встановлених критеріїв.
Прикладом служить ситуація, коли поступаються права, отримані в момент підписання договору із забудовником, але здачі в експлуатацію ще не відбулося. Третя особа (покупець) отримає власність тільки за умови добудови будинку, що в свою чергу залежить від виконання зобов’язань підрядником.
Однак якщо виникнуть розбіжності між підрядною і будівельної організаціями, що трапляється нерідко, початкові права на володіння квартирами анулюються. В результаті і пайовики втрачають свої повноваження, які повинні були передавати їм по ДДУ.
Реалізація об’єктів нерухомості іноді викликана збільшенням узгоджених із забудовником термінів або низькою якістю будівництва. Не виключено і передбанкротний стан підрядника. У цій ситуації перепродаж повноважень дозволяє розчаровано співінвестора в особі пайовика вийти з проекту.
З цієї причини слід вивчати проектне опис будівництва і нинішнє його стан, а також оцінити перспективи завершення в залежності від репутації забудовника. Такий запобіжний захід дозволить уникнути необдуманої покупки, результатом якої можуть стати високі втрати фінансів.
Повернення вкладених коштів здійснити при зазначених обставин також не вийде. Всі претензії покупцям потрібно буде пред’являти до самого підряднику, вимагаючи виплати неустойок або компенсацій.
Для перестраховки варто вписати в договір пункт про те, що продавець візьме на себе поручительство за дії забудовника. Покупець тоді зможе на законних підставах вимагати грошей з цедента (ст.390 ЦК) при зупинці будівельних робіт або розорення підрядника. Однак буде непросто переконати продавця взяти на себе таку відповідальність. Тому на практиці подібні угоди дуже рідко зустрічаються.
Подібна ситуація станеться, коли покупець вирішить анулювати угоду при серйозному збільшенні термінів будівництва. Якщо ж права переуступаются ні до використанні ДДУ, виникає небезпека стати жертвою подвійного продажу, тому завжди звертайте увагу на підтвердження повноважень реєстраційними органами і їх безумовність.
Для продавця ризик мінімальний, а звести його до нуля покупцеві можна шляхом проведення операції на підставі ДДУ з печаткою Росреестра. Для інших видів угод знадобитися консультація юриста на предмет чистоти процесу підписання. Фахівцем проаналізуйте конкретні умови, і він винесе вердикт — купувати чи ні.
Юридичний лайфхак: Підводні камені переуступки
Щоб переуступити права, оформляється згода другого з подружжя, якщо ДДУ підписаний особою на період його перебування в шлюбних відносинах. При згадці в тексті пайової договору неповнолітніх дітей або недієздатних громадян продавець зобов’язаний пред’явити додатково згоду опікунських органів або законних представників.
Якщо для оплати первинного ДДУ використовувався маткапітал, кожна дитина цедента повинен отримувати свою частку за угодою. Коли вказівки цього в тексті немає, первісна угода визнається недійсною, що анулює і переуступку.
Поступка прав на нерухомий об’єкт допускається до моменту здачі будинку, якщо квартира ще не передана по Акту прийому. Угоди по оплатній передачі полягають і при будівництві кооперативних будинків. Договору, що підтверджують передачу повноважень, не вимагають реєстрації Росреестра, оскільки вони регламентовані статутом самого ЖБК.
Розрахунок коштів аналогічний алгоритму, застосованого на вторинному ринку. Оподаткування теж здійснюється на тих же умовах, що і для будь-якого різновиду угод з нерухомим майном.
