Створюємо у власному будинку ТСЖ: для чого це необхідно, як зареєструвати і які небезпеки

Господарі можуть підібрати один з трьох варіантів управління спільним майном, також створити товариство власників житла. Так вони отримують можливість самостійно управляти власним будинком, підбираючи, яка кількість грошей і на що витратити. Переваг багато, але і труднощів вистачає. Як створити ТСЖ і які можуть бути складності — розбираємося в статті.

Як працюють ТСЖ і для чого їх роблять

Керуючі організації нечасто чудово справляються з власними завданнями, але плата за утримання багатоквартирного будинку при цьому постійно збільшується. Муніципальна або приватна організація передбачають отримання прибутку, а це означає, вони будуть намагатися знизити витрати по максимуму. Також за рахунок якості та обсягу проведених робіт.
Історії про те, як мешканці роками не можуть змусити керуючу компанію виконати власні обов’язки з утримання будинку, постійно з’являються в регіональних новинах.
Але Житловий кодекс (стаття 161) передбачає вибір способу управління з декількох варіантів:

• керуюча організація (що актуально для багатьох будинків);
• управління мешканцями самостійно (якщо квартир в будинку менше 30);
• управління товариством власників житла (ТСЖ), житловим або спеціальним споживчим кооперативом.

У будь-якого варіанту є власні позитивні і негативні якості. Влада вважає одним з кращих варіант управління будинком через ТСЖ, з цієї причини на місцевому рівні оформлення товариств може заохочуватися.
До речі, в законі є плутанина з назвами. ТСЖ існували до 1 вересня 2014 року, коли їх замінили товариства власників нерухомості (ТСН). Де-юре ТСЖ більше немає, проте в Житловому кодексі згадуються власне товариства власників житла. Для простоти будемо називати цю форму управління будинком власне як ТСЖ.
Головне, для чого організовують ТСЖ — зменшення тарифу за утримання спільного майна будинку, а ще забезпечення нормального рівня цього змісту.
Інакше кажучи ТСЖ має набагато ефективніше витрачати кошти на роботи з обслуговування будинку, щоб вийшло і тариф утримувати на невисокому рівні, і будинок утримувати в порядку.
Плюси ТСЖ пов’язані з мінусами керуючих компаній — мешканці самі управляють власним будинком, витрачаючи кошти так, як рекомендує. З іншого боку, для ТСЖ необхідний глава, який стане добре розбиратися в правових і фінансових питаннях.
ТСЖ має виконувати всі функції керуючої компанії — проводити нинішній фасадний ремонт, підвальних приміщень, даху, технічних комунікацій, взаємодіяти з постачальниками ресурсів, прибирати у дворі будинку і в під’їздах, вести паспортний облік і т.д.
У деяких випадках на ТСЖ лягає обов’язок забезпечувати роботу своєї котельні установкою (важливо це, в основному, для нових будинків).
З цієї причини робота голови і співробітників ТСЖ дуже складна, хоча і сплачується. Але перед тим як збирати гроші і утримувати будинок, ТСЖ необхідно зареєструвати.

етапи реєстрації

Ще до організації та реєстрації ТСЖ необхідно чітко визначитися з варіантом управління багатоквартирним будинком. У товариства існує безліч плюсів, проте вони зовсім не завжди зрозумілі.
Найкраще приймати рішення на підставі орієнтовних розрахунків:

1. підрахувати приблизні витрати на утримання загальнобудинкового майна. Цифри можна знайти на сайтах ТСЖ у власному місті, іноді щось публікують керуючі компанії. Їх необхідно буде порахувати з урахуванням площі власного будинку;
2. додати витрати на оплату праці голови, керуючого (якщо його варто найняти), бухгалтера / касира, паспортиста, диспетчера;
3. взяти до уваги витрати на аварійну службу (згідно з договором з другої організацією або власну);
4. взяту суму на місяць поділити на кількість метрів квадратних житлової площі в будинку. Якийсь відсоток мешканців принципово не платить комуналку, це теж необхідно брати до уваги;
5. порівняти результат який вийшов з існуючим тарифом керуючої компанії.

якщо взята сума буде набагато менше того, що просить керуюча компанія, потрібно зайнятися оформленням ТСЖ. Якщо навіть тарифи вийшли орієнтовно однакові, але КК практично нічого не робить по дому, то ТСЖ теж буде краще.
Створення ТСЖ — тривалий і трудомісткий процес з різними бюрократичними перепонами. Якщо серед мешканців немає бажаючих цим зайнятися, роботу можна довірити фірмі-посереднику, цінник на подібну послугу становить близько 10 тисяч рублів, що відносно дешево в розрахунку на 1 квартиру.

Загальні збори власників

Рішення про те, в якій формі буде виконуватися управління будинком, приймають мешканці на загальних зборах власників приміщень. Але до загальних зборів потрібно зробити попередні роботи:

1. створити ініціативну групу з кількох мешканців будинку. Вони повинні запитати у інших мешканців, чи підтримують ті ідею організувати ТСЖ;
2. порахувати голоси за / проти ТСЖ;
3. якщо більшість «за», приготуватися до зборів мешканців:
4. визначитися з датою і місцем проведення зборів,
5. приготувати наочні матеріали про ТСЖ;
6. створити проект Статуту;
7. постелити або роздати мешканцям повідомлення про збори. Список власників можна запросити в Росреестра, що обійдеться в 4 рубля за квартиру.

Вже на даному етапі буде якийсь опір. деякі мешканці будуть рішуче проти ТСЖ, так як вони проти будь-яких змін. Кого-то лякає потенційне зростання тарифу, хтось не впевнений, що ТСЖ впорається з роботою.
Однак якщо більшість мешканців все ж підтримують ідею товариства, можна організовувати загальні збори.
збори власників може бути очною або заочною (Іншими словами, мешканці голосують в письмовому вигляді на спеціалізованих бланках). Питання це важливий, з цієї причини краще умовити мешканців прийти на очні збори. У більшості випадків застосовується змішаний варіант: частина мешканців заповнює бланки прямо на зборах, рішення і підписи інших збирають при обході по квартирах.
Для прийняття рішення про створення ТСЖ необхідно виносити на голосування пару питань. Інформацію про обов’язкові пунктах можна запросити в місцевому органі влади, а приблизний список такої:

• вибір лічильної комісії — вона рахує голоси за / проти по кожному питанню;
• вибір способу управління будинком — ТСЖ (замість КК або безпосереднього управління);
• заяву Статуту ТСЖ, який необхідно приготувати заздалегідь;
• вибір правління ТСЖ і його голови. Кандидатури необхідно підібрати заздалегідь і затвердити це з самими претендентами;
• вибір уповноваженого представника ТСЖ, який збирається займатися бюрократичними питаннями (в більшості випадків це підібраний глава ТСЖ);
• вибір інспекційної комісії, яка контролюватиме матеріальні питання ТСЖ. Подібно, кандидатів непогано б знайти заздалегідь;
• розірвання чинного договору з керуючою компанією;
• матеріальні питання: винагорода членам правління ТСЖ, компенсація за витрати на його створення і т.д.

Кожна пропозиція буде вважатися прийнятим, якщо за нього проголосує більше 50% власників в будинку. При цьому вважається не кількість квартир, а відсоток у спільній частковій власності (Розраховується як співвідношення квартирні площі господаря до загальної житлоплощі будинку).
З даного правила є виняток. Якщо ТСЖ планує управляти одночасно декількома будинками (в теорії це реально), слід зібрати голоси як мінімум 2/3 жителів будь-якого з будинків.
Рішення загальних зборів власників оформляється відповідним протоколом, в якому повинна бути інформація про голосування по будь-якого питання. Форму протоколу можна знайти в мережі, але дізнатися краще про це в місцевій адміністрації. До протоколу додаються дані про всіх власників квартир в будинку, а ще бюлетені усіх, хто проголосував.
У протоколі повинні будуть підписатися мешканці, які висловилися «за» створення ТСЖ.

Реєстрація ТСЖ

В результаті проведення зборів власників йде інший етап — конкретно реєстрація товариства. Вона складається з 2-ух частин — повідомлення КК і державної житлової інспекції і реєстрація юрособи в ИФНС.
Провівши збори мешканців і оформивши протокол, необхідно попередити керуючу компанію і тутешній орган Державної житлової інспекції (ГЖІ). Для цього з самого початку протокол готується в трьох примірниках — один залишається у голови, другий направляється в КК (одночасно з копіями бюлетенів), 3-ий йде в ГЖІ (з оригіналами бюлетенів).
Подати протоколи необхідно протягом 10 днів після того, як закінчиться заочна частина голосування (іншими словами, коли всі мешканці заповнять бюлетені і передадуть їх ініціатору зборів).
Одночасно з протоколами в КК і ГЖІ подаються супровідні листи в 2-ух примірниках, в яких виконуються мітки про прийняття документів.
Реєстрація в податковій радикально не відрізняється від реєстрації іншого виду юрособи. В ИФНС, що працює з юрособами, подається набір документів:

• нотаріально завірена заява за формою Р11001. У заяві необхідно вказувати, що оформляється товариство власників нерухомості (ТСН), а не ТСЖ;
• квитанція про оплату держмита в розмірі 4000 рублів (якщо оформляти це все за допомогою інтернету, буде безкоштовно);
• протокол зборів власників з усіма додатками;
• Статут ТСЖ, прошитий, пронумерований та скріплений підписом голови — в 2-ух примірниках.

Подає документи той, кого уповноважив на ці збори мешканців. Подавати заяву не тільки можна особисто в інспекції, дозволяється подача через МФЦ, поштою або за допомогою інтернету.
Протягом 5 днів податкова зареєструє ТСЖ. Після реєстрації ТСЖ отримує коди ІПН і ОГРН, після цього може закінчити реєстрацію:

• відкрити розрахунковий рахунок в банківській структурі;
• зробити друк;
• отримати коди статистики;
• отримати сповіщення в ПФ;
• отримати в Фонді соціального страхування свідоцтво.

Після отримання всіх документів ТСЖ вважається офіційно зареєстрованим і починається інший етап.

Приймання дому та укладання договорів з постачальниками ресурсів

Керуючі компанії принципово не хочуть «віддавати» вдома на управління мешканцями. Одна з причин — необхідність провести процедуру приймання будинку представниками ТСЖ.
Суть такої процедури в тому, що співробітники ТСЖ перевіряють весь будинок на наявність помітних недоліків, видалення яких вважається компетенцією керуючої компанії. За дефектів складається дефектна відомість, де перераховуються всі проблеми.
Де-юре КК повинна передати будинок на баланс ТСЖ в повністю придатному для експлуатування стані. Якщо навіть КК відмовляється робити ремонт, проте є якісь недоліки — дефектна відомість допоможе стягнути вартість ремонту з керуючої компанії.
Ті, хто проходив цю процедуру, пропонують покликати досвідчених фахівців — слюсарів, електриків, робочих, непогано б не з цієї керуючої компанії. Фахівці зможуть допомогти знайти проблеми, невидимі для жителів.
Передача будинку від КК до ТСЖ значить, що керуюча компанія передає цілий портфель документів. Крім звичайних паспорта технічного засобу, кадастрового плану, містобудівного плану, актів огляду, там є і досить спеціальні документи на кшталт паспортів готовності до опалювального періоду.
Повний список документів наведено в постанові Держбуду РФ «Про затвердження Правил і норм технічної експлуатації житлового фонду». Якщо керуюча компанія втратила якісь документи, вона зобов’язана протягом 3 місяців їх відновити і передати ТСЖ.
При передачі будинку також слід зібрати свідчення всіх лічильників по дому. Аж по ці свідчення мешканці будуть розраховуватися з КК, а подальший витрата ресурсів — платити через ТСЖ. З цим бувають проблеми, тому що багато хто не платить або передають невірні показання.
Так як ТСЖ взаємодіє з ресурсоснабжающими організаціями, воно повинно укласти з ними договору на поставку ресурсів. Йдеться про електро-, водо-, тепло-, газопостачання, обслуговування ліфтів та домофонів. Вивезенням сміття з 2019 роки займаються профільні фірми.
Договір з ТСЖ ресурсопостачальних організація повинна укласти протягом чотирьох тижнів з дати отримання відповідної заяви. З цього періоду мешканці оплачуватимуть за послуги ЖКГ за єдиним документом в ТСЖ.

Теплые оттенки волос

Кадрові і матеріальні питання

Створення і реєстрація ТСЖ обходиться практично недорого — це витрати на канцтовари (папір для повідомлень, бюлетенів, протоколів і т.д.), держмито (4000 рублів), плата нотаріусу, якщо необхідно оплата послуг юристів та інших фахівців. Розщедритися необхідно буде на оплату електронного підпису і банківської послуги.
Ці всі витрати визначаються заздалегідь, на перших же зборах власників пропонують їх розділити на всіх. З урахуванням чималої кількості квартир, суми виходять досить високі.
Але наступні витрати ТСЖ будуть куди вище. Все може залежати від регіону і міста, так як основна частина витрат припадає на оплату праці. Якщо в ТСЖ входить відносно невеликий будинок, основна частина співробітників вдасться найняти на умовах часткової зайнятості.
Тоді бухгалтер буде працювати 1-2 дня протягом тижня, прибиральниця і двірник отримуватимуть зарплату за практичний робочий об’єм, а слюсар і електрик — приходити за викликом, обслуговуючи кілька будинків відразу.
Практика показує, що на будинок в 180-250 квартир фонд оплати праці складе 50-100 тисяч рублів на протязі місяця. Плюс 30% на дану суму складуть брутто-ставки.

Красивые сочетания цветов. Коричневые цвета

У будинках більше або якщо ТСЖ створюється на кілька будинків відразу, співробітники як правило працюватимуть уже повний день, з відповідною заробітною платою. Там уже чергують і технічні фахівці, готові практично в будь-який час реагувати на комунальні аварії.
Ще невід’ємна частина витрат — то, що необхідно від КК і ТСЖ за законом: робота паспортиста, періодична дезінсекція / дератизація, цілодобова аварійна служба.
Дані послуги часто віддають на аутсорс (іншими словами, згідно з угодою зі сторонньою організацією). В кінці кінців замість найму свого паспортиста можна довірити цю роботу найближчій КК за помірна винагорода (3-5 тисяч рублів на протязі місяця). Подібно можна вчинити і з аварійно-диспетчерською службою.
Буває, що мешканці доручають і інші функції керівним компаніям. Тоді суть ТСЖ вимальовується в тому, що власне товариство спостерігає за виконанням узгоджених умов з боку КК.
Зрештою всі отримані витрати підсумовуються і поділяють на площу для житла будинку. Де-юре тариф ставиться голосуванням мешканців, але закон дає можливість робити це органам управління ТСЖ з урахуванням складеної кошторису витрат. У самому різному випадку мешканці вправі "наполегливо попросити" детального роз’яснення, як власне сформіровивается тариф.
У багатьох випадках тариф на домашнє утримання після переходу на управління ТСЖ зменшується, а якість робіт — збільшується.
Зменшити тариф також можна, здавши приміщення нежитлового фонду в оренду, або встановивши на фасаді рекламу.

Проблеми які можуть з’явиться

В процесі створення і функціонування ТСЖ можуть з’явитися різні проблеми. Досить значну частину з них роблять керуючі компанії, які не хочуть «відпускати» будинок. Причина одна — якщо наприклад будинок перейде на управління ТСЖ, компанія втратить одержувану від нього прибуток.
Дуже сильно протидіють кажучи інакше «кишенькові» КК, які створюються забудовниками. Часто можна знайти скарги мешканців на те, що співробітники КК поводяться дуже нетактовно (аж до кримінально караних дій).
Керуюча компанія може зривати загальні збори власників, не видавати чи не приймати документи, налаштувати частина мешканців будинку проти ініціаторів ТСЖ.
Все це незаконно і має на увазі відповідальність у вигляді штрафу для чіновніковов в розмірі від 12 до 20 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, а для організації — від 10 до 100 тисяч.
Це ж важливо і для випадків, коли мешканці хочуть замінити одну КК на одного. Мешканці можуть як створити ТСЖ, так і проголосувати за перехід до іншої КК, причому зробити це вони мають право в односторонньому порядку.

Муніципальні та державні службовці як правило не роблять перешкод для створення ТСЖ (якщо зрозуміло, в даному немає їх особистого зацікавленості, але тоді це незаконно). Більш того, державна політика спрямована на те, щоб чим побільше будинків переходили в управління через ТСЖ.

У процесі реєстрації ТСЖ претензії можливо з’являться у податкової служби — до наповнення протоколів або додатків до них. З цієї причини важливо перевірити необхідні документи і порахувати прикладені бюлетені і підписи мешканців.
Після реєстрації успішність ТСЖ цілком у владі від професійних якостей голови і керуючого, а ще від своєчасної оплати за послуги ЖКГ з боку мешканців.
Є видатні варіанти того, як компетентні голови зменшують тарифи на домашнє утримання, проте при цьому утримують будинок в чудовому стані.
Зрозуміло, бувають і інші ситуації. ТСЖ створюється для забезпечення затишних умов проживання людей, але іноді все йде не так. це завищені витрати на утримання, необгрунтовані витрати, найм сумнівних людей, застосування загального майна у власних цілях і т.д.
Скаржитися на голови і правління ТСЖ можна в різні інстанції:

• Державна житлова інспекція — з питань робіт по ремонту і аварійного житла;
• Федеральна служба захисту прав споживачів — з питань забезпечення санітарних, гігієнічних і інших норм;
• прокуратура — з питань законності діяльності ТСЖ і виконання ним законодавства;
• суд — якщо є наявність спірних ситуацій, розкрадань, розтрат коштів і порушення законодавства правлінням ТСЖ.

На ТСЖ є можливість подати індивідуальну або колективну претензію. Юридично вони рівні між собою, але колективні в більшості випадків розглядають швидше.
Але до звернення до вищих інстанцій краще спробувати вирішити проблематику мирним шляхом. Можливо, глава або правління ТСЖ просто не до кінця усвідомлюють претензії, або виникла проблематику взагалі неможливо вирішити.

Теплые оттенки волос

Красивые сочетания цветов. Коричневые цвета