Що таке ДДУ коли купуєте житлову площу в новому будинку, на що звертати власну увагу

Придбання житлової площі в об’єкті будівництва може стати як вдалим вкладенням капіталу, так і повернутися повною втратою вкладених фінансових коштів. За участю в частковій будівництві ризиків для громадян безліч. Але, не звертаючи уваги на це, більшість погоджуються на придбання, так як ціна житла на етапі будівництва дешевше вартості готового житла приблизно на 30%.
Шановні читачі! Стаття розповідає про стандартні способи вирішення юридичних питань, однак кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете з’ясувати, як БЕЗКОШТОВНО вирішити власне Вашу проблематику — звертайтеся до консультанта:
8 800 350-31-82 (Регіони)
Це швидко і безкоштовно!
Пайова будівництво сильно поширене в РФ і дає можливість або придбати квартиру дешевше, або інвестувати гроші і отримати хороший прибуток, так як справа досить рентабельне.

Процес пайової участі громадян у будівництві висотних будинків регулюється законом. Відносини забудовника і пайовика дуже часто кріпляться договором ДДУ.

поняття ДДУ

Розшифровка поняття навряд чи викликає в когось труднощі. ДДУ розшифровується, як «договір пайової участі в будівництві». Поняття під собою передбачає залучення грошей громадян для будівництва і будівництва висотних будинків законно. По суті це єдиний вид договору, на підставі якого громадяни (приватні особи) право мають брати участь у фінансуванні, і уряд дозволяє залучати гроші фізосіб для виконання діяльності юрособи. Практично приватна особа, яка є учасником будівництва, вважається інвестором.
Деякі люди не повністю уявляють собі, що таке пайове будівництво житла. Процес участі в частковій будівництві виглядає так:

1. Створюється певна компанія яка займається будівельними роботами, і вона отримує дозвіл на володіння ділянкою землі (набуває у власність або бере в оренду).
2. На даній земля компанія вирішує побудувати висотний будинок або комплекс для житла з апартаментами.
3. Забудовник виставляє пропозицію на ринку з продажу нерухомості, і хто хоче можуть купити квартиру на стадії будівництва будинку.
4. Договір цесії або участі в будівництві підписується, пайовики дають гроші компанії, вона на ці кошти починає зводити будинок з нуля.
5. Коли закінчується будівництво, будинок здається в експлуатацію, починають працювати всі інженерні системи комунікації, забудовник передає квартиру покупцеві (пайовик, який досить давно виплатив гроші за житло): спочатку підписується акт прийому-передачі квартири, потім передаються ключі і оформляється право на майно нового господаря.

Всі умови партнерства, обов’язки і права сторін прописуються в ДДУ. З цієї причини його необхідно ретельно вивчити перш ніж підписати. Якщо є можливість дати його юристу або професіоналу для знайомства.

Закон про пайове будівництво

Процес пайового будівництва повністю регулюється законом ФЗ-214 «Про участь в будівництві висотних будинків …». З юридичної точки зору пайовою будівництвом вважається будівництво міського житла на гроші фізичних та юридичних осіб (а не самого забудовника). З цієї причини людина, яка купує квартиру на будівельному етапі, практично викуповує НЕ кв.м., а право вимагати квартиру по закінченню будівництва і введення будинку в експлуатацію.
Договором пайової участі в ФЗ-№214 присвячена окрема стаття №4, яка складається з 11 пунктів і регулююча деякі моменти, які стосуються правових відносин між девелопером і пайовики. Наприклад, в пункті 1 йдеться про те, що забудовник зобов’язаний побудувати висотний будинок в конкретні проміжки часу і передати житло покупцеві після введення будинку в експлуатацію. Пайовик повинен виконати зобов’язання по виплаті грошей за квартиру в термін і в установленому розмірі, а потім прийняти квартиру. У пункті 3 статті 4 висвітлюється принциповий момент: ДДУ обов’язково оформляється в органах Росреестра.
А в пункті 4 зазначається, що угода має містити опис предмета договору, терміни передачі житла пайовик, вартість ДДУ, а ще гарантійний термін на зведений об’єкт.
Питання регулювання процесу пайового будівництва і дії ДДУ обговорюються в ще декількох статтях встановленого закону:

1. Стаття 5 ФЗ-№214 регламентує всі питання, які стосуються вартості угоди. У ній зазначено, що ціна укладеного договору не може змінюватися надалі не залежно від обставин, що склалися. Ще стаття змінює вартість, порядок виплати та відповідальність за порушення зобов’язань.
2. Стаття №6 строго зобов’язує будівельну фірму вказувати зазначені терміни передачі житла покупцеві і не порушувати таких термінів.
3. У статті №8 описується алгоритм передачі житла покупцеві.
4. Стаття №7 регламентує питання, які стосуються виконання зобов’язань по гарантії девелопером. Якщо якість будівлі не відповідає державним нормативам, потрібно буде повернути гроші дольщику. Навіть після здачі об’єкта пайового будівництва, у забудовника можуть залишатися обов’язки по обслуговуванню зданого будинку до конкретного проміжку часу.
5. У статті №9 розглядаються питання, які стосуються розірвання ДДУ.
6. Стаття №11 торкається питань переуступки прав, якщо ви все таки захотіли продати ще недобудовану квартиру (таке часто можна зустріти при інвестуванні проектів з метою отримати частку прибутку від перепродажу квартир на будівельному етапі).

Переваги, і недоліки придбання квартири по ДДУ

Кожен договірної вид або угоди має як позитивні, так і негативні сторони. Також і з договором пайового будівництва. З одного боку висновок ДДУ збільшує безпеку угоди для пайовика, однак не дає 100% гарантії, що він отримає квартиру, яку сплатив заздалегідь. З цієї причини нижче розглянемо, чим прекрасний договір пайового будівництва, і які негативні фактори з’являються при його укладанні.
Переваги укладення ДДУ:

1. Купівля справжнього нерухомого об’єкта. Законодавством передбачається, що в ДДУ повинно міститися детальний опис об’єкта купівлі-продажу і самого об’єкту, що будується.
2. Зменшення ризиків обману. Договір пайової участі оформляється в Росреестра обов’язково за законом, іншими словами ви купуєте те, що дійсно будується або починає будуватися.
3. Ціна договору залишається незмінною. З моменту укладення угоди ні якась одна сторона не має право змінювати ціну квартири в меншу або більшу сторону. Якщо після оформлення договору різко зросли розцінки на будматеріали, покупець може бути спокійний, його дана проблема не торкнеться.
4. Наявність жорстких вимог. Договір пайової участі гарантує вам, що ви отримаєте власне те, що виплачували. Права забудовника в більшості випадків обходяться вимогою отримання згоди від пайовика при намірі внесення змін до проекту або умови угоди. Це означає, що без узгодження з вами зміни не траплятися. А якщо траплятися, то компанія яка займається будівельними роботами відповість згідно із законодавством.
5. Наявність гарантій. Гарантію будівельної компанії чітко і в повному обсязі як правило прописом в договорі про пайову участь в будівництві квартир. Під час появи проблем і початку судових тяжб, пайовик може посилатися на договір, в якому все відзначено.

Можливість стягнення неустойки. Для пайовика буде плюсом той момент, що при появі прострочені виплати по здачі будинку або виявленні інших форм порушення договору з боку забудовника, покупець може подати в суд на стягнення неустойки. Даний пункт діє в зв’язку з внесенням змін до існуючого закону для захисту прав пайовиків.

6. Можливість перервати договір як в односторонньому, так і в двосторонньому порядку практично в будь-який час. Такі права прописуються заздалегідь.

Мінуси укладення ДДУ:

1. Ризик банкрутства забудовника через збільшення розцінок на будівельні матеріали, так як покупця таке питання не стосується, а витрати забудовника стають більше. При аналогічні зміни і підвищеннях цін компанії з будівництва дуже часто банкрутують, так як фінансів не вистачає, а пайовики залишаються ні з чим. Це не обертається нічим приємним для покупця.
2. Збільшення термінів оформлення. Терміни придбання квартири і оформлення необхідних документів стають більше, так як ДДУ необхідно реєструвати в Росреестра.
3. Необхідність виплати вартості квартири досить швидко. При укладанні ДДУ ви не зможете отримати оплату частинами на 5 або 10 років. Максимум, який в більшості випадків компанії по будівництву надають пайовикам — це 6 місяців, іноді до 5 років. З цієї причини доводиться вносити повну суму відразу або оформляти позику під заставу нерухомості на покупку житла в банківській структурі під відсотки.
4. До підводних каменів ДДУ можна віднести і те, що заздалегідь анулювати договір складно. Згідно із законодавством про участь у спільній частковій будівництві, анулювати договір можна якщо є наявність вагомих підстав на те і надання неспростовних доказів ситуації, що виникла. Але цивільний кодекс Російської Федерації і закон про захист прав споживачів дозволяють покупцеві розривати договір ДДУ без вагомих на те підстав.

Підписання контракту ДДУ

Купівля житлових приміщень в будинку який будується і пайову участь в будівництві згідно з договором ДДУ — єдиний випадок в законі Російської Федерації, коли покупець не визнається комерційним партнером забудовника (так як практично оплачує його діяльність), а визнається споживачем. З цієї причини на захист прав пайовиків постають не тільки ДДУ і закон про участь у спільній частковій будівництві, але і цивільний кодекс Російської Федерації і закон про захист прав споживача. Чи потрібно говорити про те, що підписання контракту пайового будівництва — найнадійніший спосіб покупки житлової нерухомості в об’єкті будівництва, хоча і він не дає повної гарантії.

Які права дає ДДУ дольщику

При укладанні встановленого договору пайовики набувають багато прав, які можуть відстоювати у суді при появі несподіваних обставин:

1. Контроль за витратою коштів, завдяки змінам, що вступили в силу перед початком 2018 року або змін, які готуються до прийняття. За новим законом забудовник повинен вести конкретну звітність про фінансовий стан компанії в наш час і надавати їх в уповноважений орган.
2. Наявність доступу до документації. Згідно із законодавством забудовник зобов’язаний подати дольщику документи для більш уважного вивчення. Це можуть бути проектна декларація або інший серйозний документ.
3. Право отримати квартиру. Компанія яка займається будівельними роботами зобов’язана добудувати будинок будь-якими методами, хоч грошима залучених вкладників, хоч особистими коштами або фінансами, отриманими у позику від банківських установ.
4. Право на отримання повідомлення про завершення будівництва за 14 днів.
5. Можливість стягнення грошових неустойок і штрафів за затримку термінів здачі будинків.

На що звертати власну увагу при створенні договору ДДУ

Договір по ДДУ — дуже суттєвий документ. Перед підписанням його необхідно уважно вивчити. При можливості, дати ознайомитися з ним юристу у якого великий досвід. Більшість людей, підписуючи не дивлячись, паперу і не розбираючись в них, ставлять себе в небезпечне становище, так як в разі обману девелопером не зможуть підтверджувати власну правоту повністю.
При ознайомленні з договором увагу своє зверніть на наступне: