Договір застави при покупці квартири: зразок документа, продаж квартири з під застави

Купівля навіть самої скромної житлової площі вимагає сум, які для більшості громадян більш, ніж значні, а накопичити їх в доступному для огляду майбутньому не вийде при всьому старанні. Єдина можливість в такій ситуації все-таки обзавестися прийнятним житлом — це використання позикових коштів. Однак, оскільки сума позики в такому випадку дуже і дуже велика, позикодавцеві потрібна надійна гарантія повернення своїх коштів. Такою гарантією служить заставу купленої квартири і правильно оформлений договір застави при покупці квартири. Про те, що це таке, і про що слід знати, зіткнувшись з ним на практиці, піде мова нижче.

Як правильно оформити заставу при покупці квартири?

Перш ніж перейти безпосередньо до питань оформлення застави, слід розібратися, що він із себе представляє з правової точки зору, оскільки на практиці його часто плутають з іншими заходами забезпечення виконання зобов’язань.

Виникла проблема? Зателефонуйте юристу:
Москва і Московська область: (дзвінок безкоштовний)
Санкт-Петербург і Лен.область:

Що це таке відповідно до закону?

Цивільний кодекс (далі по тексту — ЦК України), відносить заставу до одного із способів забезпечення зобов’язань, а якщо конкретно — йому присвячено параграф 3 Глави 23 ГК РФ РФ. Сенс цього заходу забезпечення в тому, що кредитор по забезпечуваному зобов’язанням, так званий заставодержатель, після укладення відповідного договору отримує право компенсувати свої збитки в разі порушення зобов’язання другою стороною (заставодавцем), за рахунок вартості заставленого майна. Особливість цього заходу забезпечення полягає в тому, що гроші предметом застави бути не можуть.
Застава житлового приміщення, як і нерухомості взагалі, іменується іпотекою. Цей вид застави, крім Цивільного кодексу, також регулюється окремим законом «Про іпотеку (заставі) нерухомості». Особливість іпотеки полягає в тому, що закладене майно залишається у володінні і користуванні заставодавця, а сам договір іпотеки в силу ст. 339.1. ГК РФ і положень закону «Про іпотеку (заставі) нерухомості» підлягає державній реєстрації. Покрокова інструкція продажу квартири по іпотеці ось тут.

сума застави

Як правило, запорукою крім безпосередньо суми позики, забезпечується виплата відсотків за користування позикою, а також сплата сум можливих збитків і неустойки за прострочення або невиконання умов позики.
За загальним правилом іпотекою забезпечуються вимоги по заставі в тому обсязі, який вони набувають до моменту їх задоволення за рахунок заставленого майна. Однак якщо в заставному договорі сума вказується як тверда і загальна, всі зобов’язання заставодавця в частині цю суму перевищує, іпотекою не забезпечуються, не рахуючи, звичайно, відшкодування витрат, пов’язаних із зверненням стягнення на заставлене майно та витрат на страхування майна. Ось тут зразок договору купівлі-продажу заставної квартири.

Договір купівлі-продажу квартири з запорукою на користь продавця

Законодавство про іпотеку передбачає два варіанти виникнення права застави у продавця квартири:

1. За замовчуванням, в силу закону;
2. За угодою сторін (на користь продавця або покупця).

В силу закону право застави виникає, якщо за умовами договору купівлі-продажу приміщення передбачений розрахунок з продавцем вже після реєстрації угоди. Досить просто в договорі зробити посилання на право застави, щоб відповідна відмітка про обтяження була внесена в ЕГРН при реєстрації переходу права власності.
Якщо заставне зобов’язання встановлюється самими сторонами, то вони можуть передбачити:

• терміни виконання грошового зобов’язання покупцем,
• момент і порядок зняття обтяження на нерухомість.

Обтяження придбаного приміщення означає, що в ЕГРН робиться запис про заставне зобов’язання, що перешкоджає можливості розпорядження придбаної квартирою до моменту зняття цього обтяження.

Повернення застави при покупці квартири

Після повного виконання з боку покупця зобов’язання щодо повернення суми позики, фактично договір застави припиняє свою дію, і закладене майно стає власністю набувача-залоговладельца. Однак залишається питання зі зняттям обтяження в ЕРГН.
Покупцеві слід враховувати, що обтяження діє до повного розрахунку за квартиру і автоматично після погашення суми позики не знімається. Зняття обтяження є обов’язком продавця нерухомості. Для цього йому, спільно з покупцем необхідно з відповідною заявою звернутися безпосередньо в Росреестр або в Багатофункціональний центр (МФЦ). Якщо у сторін відсутні будь-які розбіжності, зняття обтяження проводиться в спрощеному порядку.
Проблеми у покупця виникають в тому випадку, якщо продавець з яких-небудь причин ухиляється від процедури зняття обтяження, або його просто не представляється можливим знайти. Зняти обтяження, просто звернувшись в Росреестр з заявою, складеною тільки покупцем, не вийде. В такому випадку зняття можливе тільки на підставі рішення суду. Сама процедура в суді, в тому випадку, якщо покупцем зобов’язання виконано сумлінно, ніяких труднощів не представляє, але займе час і деяку кількість нервів покупця.

Купівля квартири, що знаходиться в заставі у банку

У разі, якщо покупець, який придбав раніше житлове приміщення по іпотеці, не в змозі нести зобов’язання по її оплаті, або з якоїсь іншої причини бажає розлучитися з придбаної за допомогою банку квартирою, це приміщення виставляється на продаж. Купити таку квартиру можна на торгах або безпосередньо у власника-заставодавця. Купівля квартири, що знаходиться в іпотеці, має свої юридичні нюанси, про які йтиметься нижче.
Плюси такої покупки:

• Знижена в порівнянні з ринковою ціна приміщення. Квартири під обтяженням продаються досить складно, тому продавцю доводиться знижувати вартість такого майна приблизно на 20% в порівнянні з ринковою вартістю.
  Зниження вартості при цьому буде пропорційно ризикованості угоди для нового покупця.
• Безпека покупки квартири в плані несподіванок з недієздатними власниками і родичами колишнього власника, що мають право користування приміщенням. Так як її юридична «чистота» вже перевірена банком при укладанні договору іпотеки.
• Економія на супроводі угоди, так як її проводить фахівець банку.

Мінуси подібної угоди:

• Відсутність гарантії того, що продавець-власник квартири не відмовиться від угоди після погашення покупцем його заборгованості за позикою.
• Складний порядок оформлення такої покупки, що займає велику кількість часу.

7 ошибок при передаче денег за квартиру | Как купить квартиру

Варіанти купівлі-продажу квартири з під застави

Така угода, в залежності від можливостей нового покупця і умов, супутніх реалізації заставного приміщення, може мати такі варіанти:

1. Добровільна продаж приміщення власником-заставодавцем, які не мають можливості більш виплачувати іпотечні зобов’язання. Позичальник може продавати квартиру самостійно або за попередньою угодою зі своїм банком-заставодержателем. В цьому випадку продавцю перераховується аванс в розмірі непогашеної перед банком заборгованості.
   Цей аванс надходить безпосередньо банку-кредитору, який, отримавши своє належне за угодою, погоджується зняти обтяження на іпотечну квартиру. Після чого колишній власник отримує можливість розпоряджатися квартирою і укладає з новим покупцем вже стандартну угоду з купівлі-продажу нерухомості. Детальніше про те, як продати квартиру з обтяженням іпотекою в цій статті.
2. Продаж приміщення кредитором на підставі рішення суду. Це стосується в тому числі майна, що виставляється на торги як заарештованого. Цей варіант можливий, якщо боржник не в змозі більше нести іпотечне зобов’язання і не зміг домовитися з банком про самостійну продажу іпотечної квартири. Торги в цьому випадку організовуються судовими приставами, а заборгованість по кредиту гаситься за рахунок отриманих на аукціоні коштів.
3. Переоформлення кредитного договору на нового покупця. У цьому випадку банк видає новому покупцеві іпотечний кредит, за рахунок якого, а також за рахунок початкового внеску покупця погашається заборгованість колишнього набувача житла по іпотеці. Суть цієї операції в тому, що біля житлового приміщення змінюється заставодавець.

Можливі ризики такої покупки

Ризики для нового покупця залежать від того, які обставини супроводжують угоду.
Головний ризик пов’язаний зі зняттям з реєстраційного обліку колишніх власників і членів їх сім’ї, особливо, якщо в продається житловому приміщенні зареєстровані неповнолітні. Зняття з реєстраційного обліку і виселення таких осіб в силу особливостей російського законодавства і сформованої судової практики є проблемним.
Додаткова інформація про особливості покупки житла, що знаходиться в заставі у банку в цьому відео:

висновок

Для більшості наших співгромадян покупка житла за допомогою позикових коштів — єдина можливість поліпшити свої житлові умови. Однак рідко кому вдається це зробити за рахунок позики у приватних осіб або безпосередньо продавцем квартири. Тому велика частина застави при покупці квартири оформляється з банком-заставодержателем, що видав іпотечний кредит покупцеві житла, не дивлячись на істотний недолік іпотечного кредитування, що полягає в багаторазовому збільшенні вартості квартири, що купується за участю банку.
Купувати житлове приміщення, обтяжене іпотекою має сенс, якщо на такій угоді можна істотно заощадити, але при цьому ви абсолютно впевнені в надійності продавця і відсутності «підводних каменів», які виявляться вже після укладення угоди і передачі колишньому власнику або банку грошових коштів. Краще уникати придбання приміщень, в яких є зареєстровані неповнолітні члени сім’ї продавця. Залежно від ступеня ризиків доцільно вибрати найбільш безпечний варіант такої покупки.
Як продати квартиру по військовій іпотеці читайте в нашій статті тут.
За додатковою інформацією з даного питання звертайтеся в рубрику «Покупка» за посиланням.

Договір купівлі продажу квартири з запорукою

Договір купівлі-продажу квартири — це велика угода, в рамках якої сторони оперують чималими грошовими сумами і яка вимагає серйозного походу від обох учасників.

• Для чого потрібна застава?
• Зміст договору із заставою і правила його підписання

Для чого потрібна застава?

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР при купівлі квартири|| Відмінність від ОСНОВНОГО ДОГОВОРУ || ПОРАДИ НОТАРІУСА

Нерідко продавець і покупець вдаються в процесі укладення договору купівлі-продажу до додаткового забезпечення, яке повинно забезпечити позитивний результат угоди.
Особлива увага в такому випадку слід приділити документального оформлення заставних зобов’язань. Під заставою розуміється певне забезпечення, яке передається продавцеві і не повертається покупцеві в разі порушення ним своїх зобов’язань. Порушенням може бути відмова від укладення договору в обумовлені терміни або від перерахування грошей в договірному порядку.
Застава зазвичай потрібно при неможливості укладення базового договору купівлі-продажу в поточний момент. Тоді після перевірки угоди на юридичну чистоту, на відсутність обтяжень на квартиру і легальність володіння їй продавцем сторонами підписується попередню угоду із зазначенням на наявність застави.
Згідно з попереднім договором із заставою не відбувається переходу прав власності від продавця до набуває квартиру стороні.

Даний документ послужить гарантією того, що сторони не відмовляться в перспективі від своїх намірів: продавець не знайде іншого покупця або не передумає продавати житло, а покупець не вибере іншу квартиру для покупки.
Також зафіксовані в угоді істотні умови укладання угоди не можуть бути змінені: наприклад, продавець позбавлений права в односторонньому порядку переглядати вартість нерухомості без згоди на це покупця.
Застава слід відрізняти від авансу і завдатку:

1. Сума авансу підлягає заліку в рахунок вартості квартири, вона не підлягає поверненню покупцеві. Застава ж повертається покупцю після дотримання умов основного договору купівлі-продажу квартири.
2. Відмінною рисою завдатку як форми забезпечення є те, що він має бути повернуто покупцеві в подвійному розмірі при допущенні порушень угод з боку продавця. Завдаток також входить в рахунок основної суми до оплати за договором.

Нерідко визначене майно надається в заставу до тих пір, поки у покупця не з’являться гроші на покупку квартири. Наприклад, до моменту отримання ним кредиту в банку. Якщо покупець порушить угоду заставодержатель-продавець має право розпоряджатися предметом застави на свій розсуд.
Скільки коштує укладення шлюбного договору у нотаріуса? Детально про це тут.
У деяких випадках прізвище дитині можна поміняти навіть без згоди батька. За яких умов це можливо, читайте в нашій статті.

Зміст договору із заставою і правила його підписання

Внесення застави зазвичай прописується в попередньому договорі купівлі-продажу, який офіційно фіксує наміри сторін підписати у перспективі основну угоду. У такому договорі, крім загальної інформації (докладної характеристики предмета договору) має бути вказівка ​​на:

• боку угоди: заставодержатель (продавець) та заставодавець (покупець), їх паспортні дані, контактні відомості;
• конкретні вимоги, що забезпечуються заставою: наприклад, дату підписання основного договору або внесення грошей в рахунок авансу / основної суми за договором;
• предмет застави: в більшості випадків це гроші, але може бути і інше майно;
• оцінка предмета застави: якщо це грошові кошти, то пункт не прописується, в іншому випадку необхідно замовити незалежну експертизу ринкової вартості застави;
• докладний опис предмета застави (конкретного майна): це може бути перелік товарів, їх специфікація, адреса і технічні характеристики квартири / частки в квартирі або іншої нерухомості, її кадастровий номер та ін .;
• ПІБ зберігача або місце зберігання закладеного майна — це може бути як продавець, але допускається зберігання завдатку у покупця;
• хто відповідає за збереження предмета застави і компенсує його втрату, втрату споживчих властивостей або пошкодження;
• права і обов’язки сторін: зокрема, в праві чи заставодержатель розпоряджатися майном, поки воно знаходиться у нього в заставі, а також користуватися ним; якщо така можливість передбачається, то варто уточнити, чи потрібно йому отримувати на це додаткове дозвіл заставодавця;
• можливість заміни предмета застави і необхідність отримання на це згоди заставодержателя;
• основну суму за договором купівлі-продажу, яка підлягає оплаті;
• термін внесення повної суми або підписання основної угоди купівлі-продажу;
• порядок розірвання договору, внесення в нього змін і інші умови.

Договір підписується в письмовому вигляді, скріплюється підписами заставодавця / заставодержателя і за бажанням підлягає засвідченню у нотаріуса. Сторонам також слід подбати про страхування предмета застави, щоб уникнути ризиків його пошкодження, або втрати.

Наприклад, після того як сторони підпишуть основний договір.
Зразок договору купівлі-продажу квартири з запорукою можна скачати тут.
Чи не знайшли відповіді на своє питання? Телефонуйте на телефон гарячої лінії 8 (800) 350-34-85. Це безкоштовно.

Аванс и задаток при покупке квартиры: нюансы и риски

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР при купівлі квартири|| Відмінність від ОСНОВНОГО ДОГОВОРУ || ПОРАДИ НОТАРІУСА