Переуступка квартири в новобудові — підводні камені

Завдяки переуступку прав на нерухомість, у багатьох громадян може з’явитися можливість придбати ту житлову площу, яку вони хочуть. Як правильно оформити договір переуступки, і що за нюанси існують при його укладанні, буде розглянуто в цій статті.

At directnic

Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему — звертайтеся в форму онлайн-консультанта справа або телефонуйте за телефоном +7 (499) 110-89-42. Це швидко і безкоштовно !

Що таке договір переуступки?

При укладанні цесії зацікавленій особі важливо пам’ятати наступне:

  • Якщо продавець уже склав акт прийому-передачі цієї житлоплощі, то покупка житла з переуступки буде вже неможлива;
  • Продавець може укладати одночасно з декількома покупцями договір переуступки на житло, яке має за планом дві і більше кімнати.

Оформити такий договір можна за допомогою двох способів:

  1. За договором пайової участі в будівництві нерухомості. Продавець повинен заздалегідь оплатити всі борги перед забудовником. Якщо цього не буде зроблено, то після укладення договору переуступки всі витрати повинен буде взяти на себе покупець даного житлового приміщення.
    За цим договором переуступка може бути оформлена тільки до того моменту, поки не буде складено акт прийому-передачі житлової нерухомості. Також читайте нашу статтю про акт прийому-передачі частки в квартирі за договором купівлі-продажу.
  2. За попереднім договором купівлі-продажу. За таким договором покупець не купує цю нерухомість, а тільки домовляється з продавцем про те, що він в майбутньому придбає дану квартиру або кімнату.
    Покупцеві варто пам’ятати, що грошові кошти не передаються на підставі попереднього договору. Всі фінансові операції повинні здійснюватися тільки за основним договором купівлі-продажу.

Придбання квартири в новобудові з переуступки прав

Квартири в нових будинках дуже часто купуються зацікавленими особами саме за договором переуступки.
Укладення такого договору буде можливо тільки в тому випадку, якщо:

  1. Продавець квартири полность
    At directnic

    ю оплатив її вартість. Даний факт повинен бути підтверджений документально;

  2. У договорі пайової участі є пункт, в якому зазначено, що будівельна компанія дає свою згоду на укладення продажу квартири за договором переуступки. Якщо цього згоди в договорі немає, то майбутня угода буде вважатися недійсною;
  3. Дана житлоплощу купувалася першим власником за допомогою іпотеки, то для здійснення переуступки йому необхідно отримати письмову згоду в тій банківської організації, де раніше оформлявся даний іпотечний кредит;
  4. Продавець повідомив будівельну компанію в письмовому вигляді про своє рішення продати нерухомість з переуступки прав.

Плюси і мінуси переуступки квартири

Як і будь-яка комерційна угода, переуступка житлової нерухомості має як позитивні, так і негативні сторони:

  1. До позитивних моментів можна віднести:
    • Покупка такої квартири обійдеться покупцеві набагато дешевше, ніж така ж квартира, на яку є вже всі необхідні документи;
    • У покупця є можливість придбати ту житлову площу, яка йому дійсно сподобалася;
    • Зацікавленій особі при укладенні договору цесії буде вигідний іпотечний кредит, оскільки він адже купує квартиру на фінальній стадії будівництва, а значить зможе відразу ж заселитися в вибране житлове приміщення. І виплачувати борг по іпотеці він теж почне перед переїздом на нове місце проживання.
    • Негативним моментом може бути те, що після укладення договору переуступки новий господар квартири буде брати всі можливі ризики, які можуть бути пов’язані з будівельною компанією.

    Що повинні знати покупці?

    Кожен покупець, прийнявши рішення про покупку квартири за договором цесії, повинен обов’язково мати на увазі, що:

    • Можливі деякі ризики після підписання даного договору. А саме: всі незавершені зобов’язання першого власника при купівлі нерухомості тепер, після підписання договору цесії, буде брати на себе новий господар;
    • Необхідно перевірити графік платежів. А також звернути увагу на такий момент: чи повністю вказана вартість об’єкта в договорі;
    • Можна попросити у будівельній компанії взяти виписку з ЕГРЮЛ на дану житлоплощу. А також забудовник на вимогу покупця повинен надати йому проектну декларацію в останній версії і фінансовий баланс за останній місяць, коли проводилася оплата.

    Порядок дій

    Для того, щоб придбати квартиру за договором цесії, зацікавленому громадянину потрібно буде виконати наступні дії:

    1. Дізнатися, яку площу нерухомості володіє перший покупець. Адже другий покупець зможе придбати житло за переуступкою тільки в тому обсягу, яким володів попередній господар;
    2. Договір цесії повинен бути юридично правильно оформлений. Для цього краще звернутися до фахівців, які працюють в сфері нерухомості;
    3. Перевірити, чи повністю погасив свій борг по даній квартирі попередній власник. Якщо є якісь неоплачені борги, то вони можуть перейти новому власнику за договором пайової участі;
    4. Дізнатися у забудовника, попереджав його продавець про своє бажання продати свою житлоплощу за договором цесії. Оскільки укласти такий договір можна тільки за згодою тієї будівельної компанії, яка зводила дану нерухомість.

    Як оформити переуступку прав?

    Для оформлення прав переуступки зацікавленому громадянину знадобиться:

    1. Перевірити у співробітників будівельної компанії, чи немає заборони на проведення даної операції;
    2. Укласти договір цесії з продавцем. Документами, які покупцеві потрібно мати з собою, будуть:
      • Свій особистий паспорт;
      • Основний договір пайової участі, який пройшов державну реєстрацію в спеціальних організаціях;
      • Додаткові угоди до даного договору, зареєстровані в державних органах;
      • Супутні договори, якщо такі є;
      • Різні документи в письмовому вигляді, які мають відношення до даної нерухомості. Це можуть бути, наприклад, письмові відповіді від будівельної компанії, запити або претензії;
      • Акт взаємного розрахунку продавця із забудовником;
      • Платіжні документи, які повинні бути надані продавцем в повному обсязі. Такі документи обов’язково потрібно повірити зі спеціальним актом звірки. При перевірці все вартості повинні бути однаковими.
        Всі документи повинні бути пред’явлені в оригінальному вигляді і в копії.
      • Зареєструвати цей документ в спеціальних державних організаціях.

      Порядок оформлення та укладання договору

      Оформлення та укладення договору переуступки проходить в такому порядку:

      1. Продавець повинен обов’язково оплатити повністю вартість даної квартири;
      2. На таку угоду повинен дати добро забудовник;
      3. При оформленні договору повинні бути виконані такі умови, як:
        • Передача продавцем всіх необхідних документів, які мають відношення до раніше укладеного договору;
        • Договір переуступки полягає тільки в письмовому вигляді, і в ньому в обов’язковому порядку зазначаються ті реквізити, які були у первинного договору.
        • Покупець зможе придбати лише той обсяг житлової площі, яким володів колишній власник.

        Після підписання договору переуступки у другого покупця повинні будуть залишитися такі документи, як:

        • договір, за яким була оформлена переуступка прав;
        • підтвердження розрахунку між сторонами договору. Таке підтвердження зазвичай знаходиться в основному договорі;
        • Акт, який складається при передачі покупцеві основного договору, і довідки про підтвердження фінансових розрахунків;
        • письмове згоду від забудовника на проведення даної операції.

        ДДУ з ФЗ №214

        Згідно з Федеральним законом №214, який регулює договір пайової участі, є такі нюанси:

        1. Зацікавлена ​​особа може вимагати, щоб йому передали квартиру в той термін, який вказаний в конкретному договорі. А оформити договір переуступки даний громадянин зможе тільки в тому випадку, якщо договір про пайову участь має держреєстрацію;
        2. У тому випадку, якщо житлоплоща вже передана продавцю, то договір переуступки не вийде оформити.
          Це стає неможливим, оскільки продавець вже отримав нерухомість в свої володіння і прав, які можна переуступити, більше немає.

        Попередній договір

        How To Connect Directnic Domain To Google Blogger 2019

        Попередній договір являє собою такий договір, за яким дві сторони даних договірних відносин повинні будуть в майбутньому укладати договір купівлі-продажу даного житлового майна.
        Такий договір після його укладання найкраще завірити в нотаріуса. Обидві сторони повинні зберігати у себе цей договір до того моменту, поки не буде укладено угоду.
        Для складання попереднього договору існує кілька причин:

        • Для збору повного комплекту документів потрібно продавцю додатковий час;
        • Для того, щоб оформити договір переуступки, продавцеві потрібно, наприклад, виписатися з даної квартири;
        • Другому покупцеві потрібно ще зібрати додаткові кошти для оплати вартості квартири в повному обсязі;
        • Один з продавців нерухомості не має можливості бути присутнім особисто при оформленні угоди;
        • Попередній договір може полягати на передачу невеликих сум (більше 100 000 рублів) від покупця продавцю;
        • Такий договір може бути оформлений, якщо буде покупець вносити оплату за квартиру, наприклад, за допомогою субсидії або по материнському сертифікату, якщо ці документи є на руках у платника.

        У попередньому договорі повинні бути зафіксовані такі пункти:

        1. Ініціали покупця і продавця. Вони повинні бути написані без скорочень;
        2. Повна інформація про об’єкт, який продається. У цьому пункті має бути зазначено:
          • Адреса, за якою знаходиться квартира;
          • Загальна кількість поверхів, яке є в тому житловому приміщенні, де знаходиться квартира;
          • Номер поверху, на якому розташовується житлова площа;
          • Загальна і житлова площа продаваної квартири;
          • Кількість кімнат, які є в цьому житловому приміщення.
          • Загальна вартість даній житловій НЕ
            At directnic

            рухомості. Покупцеві варто пам’ятати, що ціна, зазначена в основному договорі, є повною вартістю тієї квартири, яку він набуває;

          • Повну інформацію про тих коштах, які покупець вже раніше передав продавцеві за попереднім договором.
            В такому додатку вказується інформація про те, чи будуть ці фінансові перекази зараховані при оплаті загальної вартості майна або ці гроші підлягають поверненню покупцеві;
          • Термін, на який між зацікавленими громадянами буде оформлятися попередній договір, залежить від тієї дати, коли сторони будуть підписувати основний договір по даній угоді.

          Скільки коштує переуступка прав на квартиру?

          В Нині переуступка прав власності на квартиру в новобудові має наступні грошові показники:

          1. Якщо будинок, в якому знаходиться подається квартира, вже зданий в експлуатацію, то коштувати процес переуступки буде більш ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян;
          2. Коли будівля знаходиться ще в процесі будівництва, то вартість переуступки прав становитиме близько ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

          податок

          Зацікавленому громадянину потрібно пам’ятати, що переуступка прав буде обкладатися податком ПДФО:

          1. Для громадян Російської Федерації такий податок складе 13%;
          2. іноземним особам потрібно буде заплатити 30% з цього податку.

          Існує кілька способів зниження такого податку:

          1. Громадянин має право отримати податкове вирахування в розмірі близько одного мільйона рублів в тому випадку, якщо переуступка здійснюється за договором пайової участі;
          2. Податком обкладатиметься різниця між вартістю, за яку продавець купував житло, і за якою ціною продає дану житлову площу новому покупцеві за договором цесії.

          Чим небезпечна переуступка?

          Незважаючи на всю привабливість договору переуступки, у нього є і деякі небезпечні моменти:

          Чи не знайшли відповідь на своє питання? зателефонуйте юристу!

          Placester Tip — How To Map Your Directnic com Custom Domain To Your KW Website

          • Перший покупець не може повністю відповідати за дії будівельної компанії перед майбутнім власником житлової нерухомості;
          • Можуть бути різні дії шахраїв при укладенні такого типу договору. І це незважаючи на те, що всі договори такого плану повинні завжди проходити реєстрацію в державних організаціях;
          • Договір переуступки може і не мати юридичної сили. Це буває в тому випадку, якщо банк — кредитор або будівельна компанія не були заздалегідь сповіщені першим покупцем про продаж квартири з переуступки.

          висновок

          Підводячи підсумок, можна сказати, що придбання житлової нерухомості за допомогою оформлення договору переуступки прав, є не такою вже й складною процедурою.
          Найголовніше, покупцеві нової житлової площі потрібно знати деякі важливі моменти, які можуть виникнути при укладанні з продавцем такого договору, і тоді покупка своєї квартири принесе зацікавленому громадянину одні тільки позитивні емоції.

          Рекомендованные статьи

          Добавить комментарий